(資料來源-網路圖片)

我的朋友小虹明年要結婚了，
聽她分享喜悅的同時，
我們聊到她婚後要租房還是買房的問題，
她說她有讀我之前寫的文章〈買房好還是租房好〉，
結果算了一下竟然發現買房比較有利？！
究竟是怎麼一回事呢？

讓我們繼續看下去…

一、未來的房市會如何呢？難以預測。

在考慮是否買房之前，
小虹研究房價是否會持續下探，
發現有些學者和部落客唱衰台灣房地產，
表示因為台灣少子化的影響，
成家需求減少，買房需求就減少。

而且台灣房價所得比那麼高，
一般人根本買不起房子，
因此最後房價泡沫會破掉，
房價最終會回到基本面。

即使投資客仍有需求，
但是台灣的租金收益率全球最低，
房東辛苦收租的錢根本不夠付房貸，
投資需求也會減少。

此外，台灣政府全力打房，
實施奢侈稅後又實施房地合一稅，
也會持續影響投資客投資台灣房市。

但支持房市不會持續下跌者說雖然買房需求減少，
但是因為房子會老化，
所以供給也會減少。
此外，房地產除了具有自住的功能，
還有抗通膨與賺價差的需求，
因此不盡然投資需求會減少。

小虹看了許多資料，
還是無法預測未來房價是否會持續走跌，
因此想說就以現有資金先來計算一下。

二、比較買屋和租屋哪個划算

因為小虹的未婚夫家在三重區，
考量未來照顧年邁父母的需求，
小虹他們先以三重區的租金和房價來衡量。
小虹發現 30坪的房子租金大約每個月 18,000元上下，
而房價約為 1,020萬元。
如果以 20年期、 3成頭期款、
一段式的房貸 1.74%來計算，
本息平均攤還，
每個月要繳房貸 35,247元，
和房租差了 17,247元。

如果照我在〈買房好還是租房好〉設定的模型計算，
將房子頭期款和每個月的差額
拿來投資在 7%年化報酬率的標的上，
20年下來，租屋會多賺 2,032萬6,062元！

(資料來源: 艾蜜莉製圖)

但是小虹跟我說，
她還考慮了租金上漲率、預估房屋稅與地價稅(年)，
並將租金改為總數而非坪數計算，
因為租金和坪數雖為正相關但非線性相關。
而考量到婚後不是租房就是買房，
她將投資年數設為可變動的居住年數，
同時也將預估房價成長率改成年成長率。

結果發現，考量了這些因素後，
將房子頭期款和每個月的差額
拿來投資在 7%年化報酬率的標的上，
20年下來，租屋竟比買房多賺 2,090萬 4,072元！

(資料來源: 艾蜜莉製圖)

因為小虹也不確定這多出來的錢是否可以讓她在 20年後買一棟房子，
她想說不如算一下如果一輩子都租房子結果會如何，
畢竟買房只要繳 20年的房貸，
租房可是要繳一輩子的房租。

因為現在台灣女性壽命大約 86歲左右，
小虹現在 31歲，
索性算一下 55年後她會留給子孫什麼。

如果現在將房子頭期款和每個月的差額
拿來投資在 7%年化報酬率的標的上，
和20年後才將租金的錢投資在 7%年化報酬率的標的上，
55年下來，小虹租屋竟然比買房多留給子孫 1億9,492萬1,677元，
(223,184,032 – 28,262,355 = 194,921,677)

這個數字實在高到超乎我的想像，

可見複利的力量真的很強大！

(資料來源: 艾蜜莉製圖)

即使小虹將頭期款、房租或房貸等成本扣除，
55年後租房所擁有的現金也比買房高 1億9,238萬215元，
這恐怕比擁有一幢 55年的老房子更值錢。

(資料來源: 艾蜜莉製圖)

但小虹想說如果她買房後再賣掉，

將房地產的獲利投資在 7%年化報酬率的標的上，

結果會怎樣？
（因為買房的房貸利率是比較低的 1.74%，
如果把賣出的所得全部拿來投資 年化報酬率 7%的 ETF，
就可以進行套利的動作！）

小虹買房 1,020萬，
假設一年內賣房時房價不變，
小虹賣房收入 1,020萬，
假設出售房屋的相關費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)約房價的 5%，
則小虹賣房後只獲得 969萬，
因為出售價金比買房總價低，因此不用繳稅。

如果將此筆資金投資在 7%年化報酬率的標的上，
20年後會擁有 3,749萬7,242元，
比單純租房多了 1,659萬3,170元！
(37,497,242 – 20,904,072 = 16,593,170)

(資料來源: 艾蜜莉製圖)

但其實想利用房貸低利率和 ETF的 7%年化報酬率套利，
並沒有這麼簡單，
因為賣房後但是還是要繳每年的房貸，
除非你將頭期款比例提高到5成以上，
且保證房價不會驟跌，並能順利找到買家，

不然想利用房貸低利率來套利風險其實相當大。

三、買房 3原則

雖然小虹算完之後得出買房對她比較有利的結論，
但其實她的投資決策還是相當保守，
不敢真的利用買賣房地產來投資，
因此我告訴她，不管你最後決定要租房還是買房，
都要記得 3個原則：

1.「租金/房貸所得比」要低於月收入的1/3

如果承租房子的租金或購屋的房價超出自己的能力範圍，
付房租或房貸費用將會十分吃力，
甚至會影響到生活品質，
因此評估適合的房租或房貸應低於月收入的 1/3較適宜。

2.「房價所得比」要10倍以下

房價所得比是評估房價是否合理的好方法，
例如房價所得比為 「20」，
代表1個人(家庭)要不吃不喝工作 20年，
才能換得 1 間房子，
根據全世界城市的長期平均，
通常房價所得比 10倍是一個比較正常的數據。

3. 投資看「租金報酬率」

如果買房後要出租賺取租金，
至少要拿到 4%的租金報酬率才合理。
租金報酬率的意思是買一間房子來出租，
每年可以有幾%的報酬率，
而這通常要扣除一切的費用(修繕、房屋稅、地價稅等)之後才算。

結論

並非鼓勵大家利用房貸低利率套利

雖然小虹算出來的結果是買房比較有利，
但是這並非鼓勵大家利用房貸低利率套利，
相反地，是希望引導大家理性思考「買房與租房」這個方案，
並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇。
希望這篇文章可以讓大家更清楚明瞭地做購屋或租屋決策，
讓大家買得安心、租得也安心！

本文原發表於 CMoney 2017-10-25