租共宅房,真的好嗎?用數字算給你看-買房VS租房!


( 圖片來源 : 原神出版社 )

 

最近 台北市長 柯文哲 引發了 1 個抗議事件,
這裡面有很多值得探討和學習的空間,
Emily也把事情的始末整理成以下的懶人包。
趕緊來看看吧…
 

捷運聯開宅的爭議

1. 柯P 推出 首批青年人公營住宅

(柯P) 為了兌現 8 年 5 萬戶公營住宅承諾,
首批推出龍山寺站、港墘站、台北橋站及新店小碧潭站,
共 4 處 570 戶的「聯開宅」,
權狀面積為 10 至 37 坪,
租金喊出最低 6800 元起。
此次公營住宅(又稱聯開宅)的申請資格如下:
1.年齡在 20 歲 ~ 45 歲之間。
2.在台北市設籍或就學、就業。
3.本人、配偶戶籍內的直系親屬皆無自有住宅。
4.單身每月薪水不能超過 5 萬 1779 元 ;若為家庭則年收入需低於 119 萬元。
圖說 : 台北橋站公營住宅大樓環境實景。


( 圖片來源 : 卡提諾論壇 )

2. 預估租金遠低於市價  引發原住戶不滿

此案一出引起部分住戶強烈抗議,
事情鬧的沸沸揚揚,
原住戶不滿的原因有 3 :
(1) 擔心拉低住戶品質並造成治安問題 ( 阿??)
(2) 擔心助漲 共產主義 以及 青年不勞而獲 的概念 ( 啥邏輯??)
(3) 不滿房價及租金報酬率可能會受到影響 ( 這才是 正解 )
圖說 : 柯P的公營住宅政策,遭部分住戶抗議。


圖說 : 台北橋站帶頭抗議的住戶之一陳小姐,
表示捷運公共宅會讓老百姓有不用努力很快可以住進精華區的疑慮。



( 圖片來源 : TVBS 新聞台 )

3. 與原住戶協商後,首年租金提高到市價 85 折

政治其實是協商的藝術,
所以參考原住戶與各方意見之後,
柯P和市府團隊最後租金定價如下表。
不過很多年輕人看了最後的租金定價之後,
卻覺得:「雖然聯開宅交通便利、屋況好,
但 首年 85 折的租金和附近租金行情相比,
也已經不算太便宜了….」
圖說 : 柯P推出的首波聯開宅最後租金定案。


( 圖片來源 : 蘋果日報 )

4. PTT 鄉民踢爆帶頭抗議住戶的真實身分為 房仲業者

之後事情又峰迴路轉,
有 PTT 鄉民在網路上爆料:「抗議者多是 炒房客 及 房仲 。」
也有原住戶出來說:
「其實自住者根本不用在意房價與租金,
那是投資客…,
自住的人比較在意,
政府是否有把住家附近的環境規劃建設得更好、更便利。」
圖說 :  PTT 鄉民爆八掛,台北橋站帶頭抗議之陳小姐其實是房仲店長。



( 圖片來源 : 卡提諾論壇 )

用 正面 的方式看待生活的難題

並想出 更好 的解決方案

我覺得這件事扯到一些既得利益者的觀念,
所以不是一朝一夕可以改變的…
不過如果我們只是心懷不滿的謾罵、抱怨,
除了讓自己出氣並加深社會對立之外,
對自己也沒有任何正向的改變。
所以如果環境暫時是這樣的,
我們不如抱持正面的想法,
利用這個案例來想想以下 2 件 事情:
1. 到底 房價 或 租金 多少才合理呢?
2. 正面的解決問題的方法有哪些?
 

到底 房價 或 房租 多少才合理呢?

1.看「租金所得比」,評估適合的房屋租金:

房租要低於月收入的 1 / 3 較為適宜

一般而言,房租最好在總收入的 1/3 以下(月低越好),
也就是租金所得比 1:3 
這樣扣掉其他食、衣、行、育…等必要費用之後,
我們才有機會有剩餘的錢可以投資,
並提早準備退休金。
雖然每個人的收入差距很大,
但據行政院主計處 2014 年的統計,
22歲~44歲的青壯年人口的「每月主要工作之收入」平均為 35695 元。
「每月主要工作之收入」表示不包含副業、兼職、分紅等收入,
除非在前景、福利好的公司工作,
不然一般人除了每個月主要工作的收入之外,
獎金和分紅也不多。


( 資料來源 : 主計處 )
假設一個小家庭夫妻 2 人收入都是 35695 元
家庭月收入為 35695 * 2 = 71390 元
依「房租最好在總收入的 1/3 以下」這個原則來說,
多數青年夫妻每月可支出房租是 23797 元以下
和柯P的捷運聯開宅「2房」房型,
第 2 年起的房租差不多 (但比第 1 年貴)。
而如果想要省下更多錢的人,
或是想要更大的生活空間,
則可以找找離捷運遠一些,
或是屋齡狀況條件沒那麼好的老公寓。
圖說 : 聯開宅權狀面積為 10 ~ 37 坪,但主建物的實際面積只有 5 ~ 21 坪之間,空間不大。

2.看「房價所得比」,了解適合買的房屋總價:

房價要是所得 10 倍以下,買屋才無負擔

房價所得比是評估房價是否合理的好方法,
例如房價所得比為 「20」,
代表1個人(家庭)要不吃不喝工作20年,
才能換得 1 間房子,
根據全世界城市的長期平均,
通常房價所得比 10 倍是一個比較正常的數據。
所以若根據主計處的統計數據台灣平均工作月收入為  35695 元 ,
這樣家庭工作年收入為 85 萬 6680 元,
假設加上各種獎金家庭年收入接近 100 萬,
那麼大家買的起、適合買的房屋總價,
平均落在 1000 萬左右 (100 * 10=1000) 。
總價 1000 萬以下的房子在大台北地區很難找,
若以新聞中的台北橋站,權狀 34 坪的房子,
每坪價格要在 30 萬以下,
與該案目前實價登錄落點每坪 58~62 萬落差很大,
代表目前房價溢價約 2 倍!
圖說:台灣的房價所得比一直都偏高,
去年江揆喊出要將大台北房價所得比壓到 10 倍以下,但並未成功。


(資料來源:自由時報)

3. 看「租金報酬率」,了解房地產現在還值不值得投資

租金報酬率 至少要 高於 4% 才值得投資

租金報酬率的意思是:買一間房子來出租,
每年可以有幾 % 的報酬率,
通常扣除一切的費用(修繕、房屋稅、地價稅..等)之後,
還要至少拿到 4% 的租金報酬率
這筆投資才合理。
而台灣的租金報酬率在世界主要城市來說算是很低的,
這就表示現在租屋比買屋划算很多,
目前世界各主要國家的租金房價比,
台灣居然排名第一,
表示台灣房價目前非常貴、
不適合買進收取租金收益!
圖說:租金房價比是租金報酬率的倒數,
台灣的租金房價比為 64 年,表示租金報酬率僅 1.56% 。

(資料來源:自由時報)

結論:面對高房價的應對之道

以上只是以大部分人的平均數來計算,
實際上每個人的收入不同,居住地不同,
所以大家可以根據自己的情形做一下調整。
不過不管從「房價所得比」、「租金所得比」,
或是「租金報酬率」來看,
台灣(尤其大台北地區)的房價都在一個
讓大部分的年輕人負擔不起,
也讓置產租屋的房東也不划算的超級高價區!
因此面對這樣的狀況,我們可以「以租代買」
而每月租金和每月貸款金額之間的差距,
要是能善加利用來投資,
就可以在未來創造出巨大的收益,
不僅在20年後一樣能全額買下房子,
還有多餘的資金可以運用!
圖說:下圖是擷取自 「怪老子-購屋好還是買屋好EXCEL表」
以買 1000 萬總價的房子 和 每月付 2萬4千元 租金來比較,
可以看出選租屋方案,不僅在20年後一樣能全額買下房子,
還會多了 620 萬以上現金。
( 620 萬投入股票中,假設殖利率 6.5%,每年可多領 40.3 萬)



( 檔案來源:怪老子 )
下載EXCEL檔案
 
本文原發表於 CMoney 2015-3-11

請幫艾蜜莉分享一下: