教你如何選「適合」自己的投資工具!

上一篇文章中,
最後可行的方法,就只剩下「投資」這條路。

那要投資什麼呢?我又到處尋找可以投資的工具,
並且一一的評估對我來說,哪一個投資類別的「可行性」最高。

「可行性」主要是評估「自己」能否找到該項資產成功的獲利模式、
能否具備完整執行的能力、
與能否承受可能發生的風險這三個角度去看。
所以一開始艾蜜莉其實沒有直接預設要投資股票。

趕緊來看看吧…

世界的 五大類 資產

最後我歸納起來,在這個世界上,可以投資的金融資產共分成 五大類 :
一、房地產
二、債券
三、外匯
四、原物料
五、股票

投資工具的源頭就只有這五種,
其他像基金、ETF、Reits、權證、期貨、選擇權、遠期交割外匯…等,
都是本於這 五大類 資產所衍伸的金融商品。

房地產

先從房地產說起,近幾年台灣房地產高漲,
上至財團(土地開發商、建設公司)、
中至行銷機構(房仲、代銷、媒體)下至投資客,
大部分都有賺到錢。

成功的房地產 投資要素

當時的艾蜜莉評估投資房地產,發現有一種可行的獲利模式:

1. 買進交通、生活機能好(地段好)的房子。

2. 計算房屋總價(含裝潢家具),並比對附近的租屋行情。

3. 想辦法提高貸款成數、降低貸款利率。

4. 計算每個月可以收到的租金,
如果大於每月攤提的貸款金額,
則現金流為正數,這樣的物件適合買進持有。

5. 持續持有這樣的物件,每月收淨租金,
等該地房地產價格上漲,則賣出賺價差。

如果可以完美的執行這個系統,賺取的淨租金以及買賣價差多了,
就可以把同樣的模式複製第2棟、第3棟、第4棟。

投資房地產 需要具備的能力

要執行一筆完美的房地產投資,需要有幾個能力:

1. 要有比較大筆的資金,因為房地產在五大類資產中,算是單價最高的。

2. 和房仲長期配搭,優先保留好物件。

3. 精準判斷房地產物件優劣的眼光。

4. 正確的估價能力。

5. 用合理的成本裝潢以及採購家具。

6. 了解台灣及世界房地產的景氣循環歷史

7. 其他能力(如: 議價談判能力、基本房屋修繕能力、基本房屋買賣相關法律知識…等)

如果缺少上面任何一項能力,
房地產的投資計畫就不能完美的執行。

例如說需要大筆資金這一點,
小資金的人、剛出社會的年輕人想要做房地產投資的障礙度就很大。

雖然可以用「團購房地產」的方式降低自備款,
但團購也有他的壞處。
在土地、房屋共同持有的情況之下,
未來房屋在出租、買賣上的爭議也不少。

房地產投資的 核心 — 精確判斷房地產物件優劣的眼光

「精確判斷 房地產物件優劣 的眼光」這一點,是整個投資的關鍵核心
我聽過一個說法,為了要練習這樣能力,
至少要看過 100 間房屋以上,並且都先不要買,
每一間拍照、做心得筆記,
然後輔以看書、查資料,再請教有經驗的朋友。

房地產 和 股票 不一樣的地方是,
股票每一張之間沒有分別,但房地產的物件,
就算是同一個地段、同一個建商所蓋,樓層、格局都會有細微不同,
這對價格和買賣的容易程度都會有影響。

決勝負的關鍵 — 正確的 估價 能力

另外,「正確的 估價 能力」也是決勝負的關鍵,
好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤。
但是房地產到底要怎麼樣估價呢?
以下簡介幾種常用的方式…

(1) 參考標的物區域及周邊最近的 成交價格
內政部有一個「不動產交易實價查詢服務網」,
可參考要交易的房子附近物件平均每一坪的價格,最大略的估算。

(3) 由 租金 反推法
假設月租金 3 萬的住宅,
投資報酬率抓 5%,房價約為 ( 3*12 / 0.05 = 720 萬 )

(4) 預售屋價格反推法
預售屋價格*1.1~1.2 = 新成屋價格
預售屋價格*( 1-房屋使用年限 / 房屋耐用年限 ) = 中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為 50 年。

房地產買賣,不只是房地產本生的價格才是成本,
其他像裝潢、家具成本、貸款方式及利率,
政府的稅率、代書的費用…等,都要仔細精算包含其中。

那最後為什麼我沒有投資房地產?

以上只是粗略的房地產投資簡介,
實際上要完美的執行房地產投資,要注意的細項很多。

最近新聞、雜誌等媒體,
有大量的「投資房地產達人」出來分享在房市大賺錢的心得,

但我要提醒大家,任何投資都「不會保證只賺不賠」,
所以任何金融工具在投資之前,
除了了解他的獲利模式之外,更要注重風險。

投資房地產的主要風險有:
資金週轉不靈風險、
利率風險、法令的轉變、
天災人禍(地震…等)、房客管理風險

在評估完房地產投資的風險之後,
當時我發現以自己的能力,
萬一發生這些風險並無法解決,等於冒著高風險投資,
所以打算等到有一天我有能力處理這些事的時候再進行。

不過經過多年之後,現在的我也不打算投資房地產了,
一方面是房地產已經過熱,更重要的是考量道德性因素。

若退休的老夫婦買一、兩間房子收租,
領取被動性收入安度晚年也無可厚非,
但如果心態上專門以賺取價差為主,
我就會成為房地產泡沫的推手之一,因此考量之下,就不執行這一項投資了。
那除了房地產之外,那外匯、原物料、股票等其他金融投資工具,
我適不適合投資呢?剩下的就待下回分解了

如果對於房地產有興趣的朋友,可以參考這篇 「租屋好 還是 買房好

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