薪水不漲房價貴鬆鬆, 4 招降低「住」的費用!


(圖片來源)
 

萬物皆漲,薪水不漲!

有沒有辦法降低居住的花費?

今年房地產的價格,
雖然比起 1、2 年前有修正一些,
但是對大部分的年輕人(包括我)來說,
仍然是很貴的。
 
以一般人來說,居住的費用,
最高要控制在家庭年收入的  33 % 以下,
否則會擠壓到日常生活的其他費用。
 
那有沒有什麼辦法,
能讓我們降低花在「居住」方面的費用呢?
 
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4 招降低「住」的費用

 

方法 1 : 與家人同住

俗話說:「在家千日好、出門百日難」。
與家人同住是一個很方便又省錢的方法,
尤其是單身的年輕男女,
能夠窩在家多受爸媽幾年的照顧是很幸福的。
 
出門在外,大大小小的開銷:
衛生紙、水費、電費…等都需要用到錢,
沒有自己在外面住過的人一定不能體會。
 
只是,和家人同住雖然省錢,
但卻不是每個人都能這麼做。
例如在外地求學和工作的人就沒有這項福利了。
 
另外,結婚以後,
是否繼續和家人同住也要有共識。
如果另外一半和你的家人相處和樂融融,
那麼一起住當然很好;
但如果雙方生活習慣或性格上存在比較大的差異,
甚至可能有衝突的,
就很難為了省錢 (或任何理由) 而住在一起了!
 
 

方法 2 : 先以租代買

房價雖然高漲,
但租金漲的幅度並不大,
尤其在房價高如天的台北市、新北市,
現在除非有什麼不得不買房的理由,
否則還是「以租代買」比較好,
免得被沉重的房貸壓垮 20 年、30 年…。
 
況且,租屋和買屋之間的價差還可以拿來投資。
如果每個月的價差有 2 萬 (每年 24 萬),
放進年化報酬率 7 % 的投資標的,
20 年後就會有 983 萬 8918元,
這筆錢就可以用來買房子了!
 
不過要用這個方法,
至少必須要有存錢的毅力 + 一些投資知識。
而如果買屋和租屋之間的價差會不知不覺的用掉的人,
就不適合這個方法了…
因為 20、30 年以後,
可能房也沒有、錢也沒有啊!
 
▼ 想要 7 % 報酬率的投資該怎麼做呢?
以過去的回測來說,
定期定額的買大範圍指數ETF ,
例如台灣 50 ETF、VT…等,
長期的平均報酬率約在7 % 上下。

(製表:艾蜜莉)
 

方法 3 : 當包租公(婆)

如果已經有房子的人,
能將房屋的一部分或全部轉租,
就可以為自己每個月帶來固定的現金流,
減輕房貸的負擔、降低居住費用比例,
有時甚至還能賺錢!
 
如果每持有 1 間房子,
扣掉貸款和各種花費之後,
每個月都可以為自己帶來 1.5 萬的淨現金流,
這種「賺錢」的房子當然是多多益善!
持有個 6 間,每個月就有 9 萬現金流了!
 
至於房屋的頭期款哪裡來呢?
大部分的人第一間房子的頭期款來源,
通常是家人資助、自己工作兼職存下來,
以及投資所得。
 
有的人還有比較「進階版」的籌款方式:「募資」,
這需要比較專業的選擇標的和管理房地產的知識,
並提出完整的企劃書向金主募款,
當然未來的房屋收益,
也要付給這些出資的金主一部分。
 
不過,想當包租公、包租婆的人要特別注意:
目前因為房價太高導致房租的收益很低(尤其是台北市),
如果這 1、2 年買新成屋來出租,
房租收益率恐怕只有 2 % 左右,不太划算!
 
所以最好還是多年前買的房子拿來出租,
收益率比較漂亮。
而有一些方法也可以拉高總體的租金,
EX:分隔雅房、套房出租,
或是往中南部學區附近找標的,
有時也會意外地會找到不錯的標的,
若再加上花一些小錢整修之後,
整體租金報酬率會提升不少!
 

(資料來源:電影功夫-包租婆)
 

方法 4 : 當二房東

「二房東」,顧名思義就是房子不是自己的,
但是他先向「大房東」租屋,
然後再轉手分租房子的一部分或全部給別人。
 
我國法令中,
除非原房東在契約中有註記「不得轉租」,
否則轉租是合法的。
 
不過為了長久經營起見,
我覺得二房東最好不要瞞著原本的大房東自行出租,
在取得大房東同意之後,
再把房子轉租出去更恰當、
也更有保障(以防房東不久後收回房子)。
 
當「二房東」如果標的選的好,是蠻有利潤的。
像新聞前一陣子報導:
大房東狀告二房東私下出租房屋(因為合約中有註明「不得轉租」),
而這個二房東以每月 7 萬元為代價租下 3 層樓的房子後,
連帶騎樓分開轉租給別人,
每個月收到的租金居然高達 12 萬元,套利 5 萬元!
 
當然想當「二房東」,
也必需具備很多知識,
像標的的選擇、
與大房東訂定契約的細項、
房客的管理、
房屋的維修、
投資與報酬率的計算…等。
 
 

結論

我們整理以上的方法如下表格:

(製表:艾蜜莉)
 
每一種方法,
都有適合和不適合執行的人。
所以每個人要依據自己的情況,
來做最適合自己的選擇喔!
本文原發表於 CMoney 2016-7-24

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