圖片：華視新聞
18 年 1 循環的台灣房地產
台灣的房地產景氣大約 18 年左右 1 個循環。
也就是説，從谷底到高峰大約會經歷 9 年;
而從高峰再跌回谷底也又再需要 9 年。
不得不說，這是 1 個很長線的景氣循環，
所以在上循環之時，房價似乎永遠「只漲不跌」！
但房價真的「只漲不跌」嗎？
或許我們從過去的歷史之中找到一些蛛絲馬跡…
1985 年 ~ 1994 年的房地產上循環
1980 年代中期 ( 1985 年之後 ) ，
是台灣經濟起飛的年代，
「台灣錢淹腳目」是那個時代最精彩的形容詞。
1986 年台股首次躍過 1000 點，
房地產也在 1985 年之後開始走升。
1987 年國產局標售華航附近土地創下當時天價，
也拉開了房價狂飆期的序曲。
雖然民眾在短期內所得遠遠趕不上飆漲的房價，
但由於產生「預期心理」– 遇期房價會越來越高漲，
「房價所得比」越是不合理，就越是飆漲。
1990 年 2 年房價飆 3 倍的泡沫，
造成第 1 次無殼蝸牛運動！
以台北市為例，房價在民國 1989 、 1990 年 2 年內，
上漲為民國 1988 年的 3 倍之多，
民國 1988 年時可以買一層房子的錢，
在 1990 年時可能只能買到 1 、 2 間廁所。
在這樣的情況之下，
終於爆發了第一次「無殼蝸牛運動」。
1994 年 ~ 2003 年房地產的下循環
不過當大部分的人都買不起而走上街頭時，
反而是要開始盛極而衰了。
1995 年 ~ 1996 年，當時的總統李登輝先生，
發表「兩國論」引起台海危機，
大陸把飛彈對準台灣，很多人擔心引起戰爭，
當時很多大戶、有錢人紛紛拋售台灣的房地產遷居國外，
房價也開始長達 9 年的下跌循環。
2003 年SARS危機，
房地產買氣與售價跌到谷底
2003 年中，台灣爆發「SARS疫情」，
這是 1 種嚴重的致命傳染病，
當時人人自危不敢出入公共場所，
對已經走 9 年下循環的房地產來說更是致命一擊，
很多房地產都賣不出去，用極低的價格求售，
房地產產業急凍！
2003 年 ~ 2012 年的房地產上循環
2003 年 ~ 2012 年
不過最冷的寒冬過後，
冬雪消融，就帶來了春天。
2003 年中之後，房地產產業從谷底爬升，
又開始往上循環。
剛開始是悄悄的，
但隨著經濟、股市整體大環境的熱絡，
房地產景氣又熱絡起來。
此波上循環在 2012 年左右又到達了最高峰，
其中參與的相關業者都賺的荷包滿滿，
除了建商之外，
最著名的還有大型的炒房集團「二黃一劉一陳」。
政府的打房政策有效嗎？
雖然曾經有房地產投資客，
公開在媒體上認為政府打房的政策是無效的，
但事實真的是這樣嗎？
根據內政部資料統計，
今年1 – 4 月台北市買賣移轉件數與 2013 年房市高點相較，
整體衰退達 33 %，
12 個行政區分別有 22.1 % ~ 46.2 % 不等的量縮幅度，
而在價格方面也有 3 個行政區衰退逾 1 成。
以往最熱絡的雙北房地產價格下跌、成交量也急凍，
不少投資客只能轉戰炒作其他縣市的房子。
不過人稱「帥過頭」的房產投資客，
近期卻因為在新竹大浦炒房失利賠錢，
而與旗下成員發生糾紛。
2016 年起可能出台的「房地合一」政策，
將讓房地產的下循環更劇烈
由上述情況可見，
政府推動的政策是有效的，
效果雖然緩慢、但是久遠。
如果搭配景氣循環週期、與過去的歷史情況來推斷，
目前可能開始長線走下循環了。
雖然目前房價還是看起來很高，
下循環的開始還是會有很多人沒有感覺，
但若未來經濟、股市也一起走衰，
而且出現重大事件，
到時房價就會邁入「恐慌急跌期」。
表1: 2016 年之後，政府可能會出台房地合一法案。
資料來源：財政部與行政院。MoneyDJ
房地產相關的股票介紹
在了解國內房地產景氣的過去、現況與可能的未來之後，
我們也可以把這些觀點套用在房地產的相關類股。
EX: 營建類股、房仲類股…等。
房地產的長週期景氣循環特性，
也同樣的體現在營建股的身上。
我們從表 2 可以看到，
近幾年房地產景氣維持在高檔區，
2014 年營建股的獲利不錯，
所以今年營建類股發的殖利率很高，
前 20 名都超過 8 %，
而和旺 ( 5505 ) 和聯上 ( 4113 ) 甚至高達 20 % 以上！
表格 2 :營建類股 2015 年殖利率前 20 名。
(資料來源:CMoney ;資料日期 2015 / 6 / 3 )
營建股、房仲股
歷年股價、股利落差極大
不過不要只看今年的高殖利率，
就把營建類股當成是「定存股」。
我們以人稱營建業「 F 4 」之一的大建商 — 興富發來觀察，
發現在上一波的谷底趨( 2001 年 ~ 2003 年)，
它的年度最低價只有 1.62 元，
與 2013 年的年度最高股價 76.4 元，
足足差了 47 倍！
而且不僅如此，不管景氣好壞「定存股」應該要有提供穩定股息的功能。
雖然興富發近 2 年都配發了 7 元的高股利，
但我們同時也觀察到，
谷底期 ( 2002 年 ~ 2004 年) 的股息卻是掛「零」。
興富發 各年度最高、最低股價
(資料來源:台灣證券交易所)
興富發歷年股利
(資料來源:台灣證券交易所)
結論
回到主題:「營建股殖利率高達 20 % 以上適合拿來存股嗎?」
我個人傾向的答案是「不適合」的。
不論是營建股或是房仲股 (如:信義) 都一樣，
谷底和高峰時落差極大的股票，
根本不適合，想穩穩領股息過生活的「存股」一族啊！
本文原發表於 CMoney 2015-6-4