為什麼我不投資房地產?

(廣告 , 請繼續往下閱讀...)


上一篇文章中,艾蜜莉提到各種可以達到財務自由的方法,但很多方法對我來說,有實際上執行的難度,所以最後可行的方法,就只剩下「投資」這條路了。
 
那要投資什麼呢?我又到處尋找可以投資的工具,並且一一的評估對我來說,哪一個投資類別的「可行性」最高。
 
「可行性」主要是評估「自己」能否找到該項資產成功的獲利模式、能否具備完整執行的能力、與能否承受可能發生的風險這三個角度去看。
 
所以一開始艾蜜莉其實沒有直接預設要投資股票。╭. (= ^ ω ^ =). ╮
 

世界的五大類資產

 
最後我歸納起來,在這個世界上,可以投資的金融資產共分成五大類:
 
一、房地產
二、債券
三、外匯
四、原物料
五、股票
 
投資工具的源頭就只有這五種,其他像基金、ETF、Reits、權證、期貨、選擇權、遠期交割外匯…等,都是本於這五大類資產所衍伸的金融商品。
 

房地產

 
先從房地產說起,近幾年台灣房地產高漲,上至財團(土地開發商、建設公司)、中至行銷機構(房仲、代銷、媒體)下至投資客,大部分都有賺到錢。
 

成功的房地產投資要素

 
當時的艾蜜莉評估投資房地產,發現有一種可行的獲利模式:
 
1.      買進交通、生活機能好(地段好)的房子。
 
2.      計算房屋總價(含裝潢家具),並比對附近的租屋行情。
 
3.      想辦法提高貸款成數、降低貸款利率。
 
4.      計算每個月可以收到的租金,如果大於每月攤提的貸款金額,則現金流為正數,這樣的物件適合買進持有。
 
5.      持續持有這樣的物件,每月收淨租金,等該地房地產價格上漲,則賣出賺價差。
 
如果可以完美的執行這個系統,賺取的淨租金以及買賣價差多了,就可以把同樣的模式複製第2棟、第3棟、第4棟。
 

房地產投資需要具備的能力

 
要執行一筆完美的房地產投資,需要有幾個能力:
 
1.      要有比較大筆的資金,因為房地產在五大類資產中,算是單價最高的。
 
2.      和房仲長期配搭,優先保留好物件。
 
3.      精準判斷房地產物件優劣的眼光。
 
4.      正確的估價能力。
 
5.      用合理的成本裝潢以及採購家具。
 
6.      了解台灣及世界房地產的景氣循環歷史
 
7.      其他能力(如: 議價談判能力、基本房屋修繕能力、基本房屋買賣相關法律知識…等)
 
如果缺少上面任何一項能力,房地產的投資計畫就不能完美的執行。例如說需要大筆資金這一點,小資金的人、剛出社會的年輕人想要做房地產投資的障礙度就很大。
 
雖然可以用「團購房地產」的方式降低自備款,但團購也有他的壞處。在土地、房屋共同持有的情況之下,未來房屋在出租、買賣上的爭議也不少。
 

(廣告 , 請繼續往下閱讀...)

房地產投資的核心–精確判斷房地產物件優劣的眼光

 
「精確判斷房地產物件優劣的眼光」這一點是整個投資的關鍵核心,但是很困難,需要有很多經驗。我聽過一個說法,為了要練習這樣能力,至少要看過100間房屋以上,並且都先不要買,每一間拍照、做心得筆記,然後輔以看書、查資料,再請教有經驗的朋友。
 
房地產和股票不一樣的地方是,股票每一張之間沒有分別,但房地產的物件,就算是同一個地段、同一個建商所蓋,樓層、格局都會有細微不同,這對價格和買賣的容易程度都會有影響。
 

決勝負的關鍵–正確的估價能力

 
另外,「正確的估價能力」也是決勝負的關鍵,好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤。但是房地產到底要怎麼樣估價呢?以下簡介幾種常用的方式:
 
(1)參考標的物區域及周邊最近的成交價格
內政部有一個「不動產交易實價查詢服務網」,可參考要交易的房子附近物件平均每一坪的價格,最大略的估算。
 
(3)由租金反推法
假設月租金3萬的住宅,投資報酬率抓5%,房價約為(3*12/0.05=720萬)
 
(4)預售屋價格反推法
 
預售屋價格*1.1~1.2=新成屋價格
預售屋價格*(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為50年。
 
房地產買賣,不只是房地產本生的價格才是成本,其他像裝潢、家具成本、貸款方式及利率,政府的稅率、代書的費用…等,都要仔細精算包含其中。
 

那最後為什麼我沒有投資房地產?

 
以上只是粗略的房地產投資簡介,實際上要完美的執行房地產投資,要注意的細項很多。
 
最近新聞、雜誌等媒體,有大量的「投資房地產達人」出來分享在房市大賺錢的心得,但我要提醒大家,任何投資都「不會保證只賺不賠」,所以任何金融工具在投資之前,除了了解他的獲利模式之外,更要注重風險
 
投資房地產的主要風險有:資金週轉不靈風險利率風險法令的轉變天災人禍(地震…等)房客管理風險
 
在評估完房地產投資的風險之後,當時我發現以自己的能力,萬一發生這些風險並無法解決,等於冒著高風險投資,所以打算等到有一天我有能力處理這些事的時候再進行。
 
不過經過多年之後,現在的我也不打算投資房地產了,一方面是房地產已經過熱,更重要的是考量道德性因素
 
若退休的老夫婦買一、兩間房子收租,領取被動性收入安度晚年也無可厚非,但如果心態上專門以賺取價差為主,我就會成為房地產泡沫的推手之一,因此考量之下,就不執行這一項投資了。
那除了房地產之外,那外匯、原物料、股票等其他金融投資工具,我適不適合投資呢?剩下的就待下回分解了^0^
 
(待續………………………………………)
 
如果對於房地產有興趣的朋友,可以參考這篇 「租屋好 還是 買房好
>>艾蜜莉的全套價值投資方法,請先看: 價值投資分享地圖

本文原發表於 CMoney 2013-12-12

(廣告 , 請繼續往下閱讀...)

請幫艾蜜莉分享一下: