上一篇文章中，艾蜜莉提到各種可以達到財務自由的方法，但很多方法對我來說，有實際上執行的難度，所以最後可行的方法，就只剩下「投資」這條路了。
那要投資什麼呢？我又到處尋找可以投資的工具，並且一一的評估對我來說，哪一個投資類別的「可行性」最高。
「可行性」主要是評估「自己」能否找到該項資產成功的獲利模式、能否具備完整執行的能力、與能否承受可能發生的風險這三個角度去看。
所以一開始艾蜜莉其實沒有直接預設要投資股票。╭. (= ^ ω ^ =). ╮
世界的五大類資產
最後我歸納起來，在這個世界上，可以投資的金融資產共分成五大類:
一、房地產
二、債券
三、外匯
四、原物料
五、股票
投資工具的源頭就只有這五種，其他像基金、ETF、Reits、權證、期貨、選擇權、遠期交割外匯…等，都是本於這五大類資產所衍伸的金融商品。
房地產
先從房地產說起，近幾年台灣房地產高漲，上至財團(土地開發商、建設公司)、中至行銷機構(房仲、代銷、媒體)下至投資客，大部分都有賺到錢。
成功的房地產投資要素
當時的艾蜜莉評估投資房地產，發現有一種可行的獲利模式:
1. 買進交通、生活機能好(地段好)的房子。
2. 計算房屋總價(含裝潢家具)，並比對附近的租屋行情。
3. 想辦法提高貸款成數、降低貸款利率。
4. 計算每個月可以收到的租金，如果大於每月攤提的貸款金額，則現金流為正數，這樣的物件適合買進持有。
5. 持續持有這樣的物件，每月收淨租金，等該地房地產價格上漲，則賣出賺價差。
如果可以完美的執行這個系統，賺取的淨租金以及買賣價差多了，就可以把同樣的模式複製第2棟、第3棟、第4棟。
房地產投資需要具備的能力
要執行一筆完美的房地產投資，需要有幾個能力:
1. 要有比較大筆的資金，因為房地產在五大類資產中，算是單價最高的。
2. 和房仲長期配搭，優先保留好物件。
3. 精準判斷房地產物件優劣的眼光。
4. 正確的估價能力。
5. 用合理的成本裝潢以及採購家具。
6. 了解台灣及世界房地產的景氣循環歷史
7. 其他能力(如: 議價談判能力、基本房屋修繕能力、基本房屋買賣相關法律知識…等)
如果缺少上面任何一項能力，房地產的投資計畫就不能完美的執行。例如說需要大筆資金這一點，小資金的人、剛出社會的年輕人想要做房地產投資的障礙度就很大。
雖然可以用「團購房地產」的方式降低自備款，但團購也有他的壞處。在土地、房屋共同持有的情況之下，未來房屋在出租、買賣上的爭議也不少。
房地產投資的核心–精確判斷房地產物件優劣的眼光
「精確判斷房地產物件優劣的眼光」這一點是整個投資的關鍵核心，但是很困難，需要有很多經驗。我聽過一個說法，為了要練習這樣能力，至少要看過100間房屋以上，並且都先不要買，每一間拍照、做心得筆記，然後輔以看書、查資料，再請教有經驗的朋友。
房地產和股票不一樣的地方是，股票每一張之間沒有分別，但房地產的物件，就算是同一個地段、同一個建商所蓋，樓層、格局都會有細微不同，這對價格和買賣的容易程度都會有影響。
決勝負的關鍵–正確的估價能力
另外，「正確的估價能力」也是決勝負的關鍵，好的資產在買進的同時就決定了將來的利潤。但是房地產到底要怎麼樣估價呢？以下簡介幾種常用的方式:
(1)參考標的物區域及周邊最近的成交價格
內政部有一個「不動產交易實價查詢服務網」，可參考要交易的房子附近物件平均每一坪的價格，最大略的估算。
(3)由租金反推法
假設月租金3萬的住宅，投資報酬率抓5%，房價約為(3*12/0.05=720萬)
(4)預售屋價格反推法
預售屋價格*1.1~1.2=新成屋價格
預售屋價格*(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為50年。
房地產買賣，不只是房地產本生的價格才是成本，其他像裝潢、家具成本、貸款方式及利率，政府的稅率、代書的費用…等，都要仔細精算包含其中。
那最後為什麼我沒有投資房地產？
以上只是粗略的房地產投資簡介，實際上要完美的執行房地產投資，要注意的細項很多。
最近新聞、雜誌等媒體，有大量的「投資房地產達人」出來分享在房市大賺錢的心得，但我要提醒大家，任何投資都「不會保證只賺不賠」，所以任何金融工具在投資之前，除了了解他的獲利模式之外，更要注重風險。
投資房地產的主要風險有:資金週轉不靈風險、利率風險、法令的轉變、天災人禍(地震…等)、房客管理風險
在評估完房地產投資的風險之後，當時我發現以自己的能力，萬一發生這些風險並無法解決，等於冒著高風險投資，所以打算等到有一天我有能力處理這些事的時候再進行。
不過經過多年之後，現在的我也不打算投資房地產了，一方面是房地產已經過熱，更重要的是考量道德性因素。
若退休的老夫婦買一、兩間房子收租，領取被動性收入安度晚年也無可厚非，但如果心態上專門以賺取價差為主，我就會成為房地產泡沫的推手之一，因此考量之下，就不執行這一項投資了。
那除了房地產之外，那外匯、原物料、股票等其他金融投資工具，我適不適合投資呢？剩下的就待下回分解了^0^
(待續………………………………………)
如果對於房地產有興趣的朋友，可以參考這篇 「租屋好 還是 買房好」
>>艾蜜莉的全套價值投資方法，請先看: 價值投資分享地圖
本文原發表於 CMoney 2013-12-12