5次房地產 景氣循環,能看出:「台灣房價從2014年緩跌至今,下次房市的低點,就落在 2021年!」

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(圖片來源-網路)

台灣從 2002年到 2012年房地產總計漲了 10年之久,
直到 2012年房價才開始平穩緩緩下跌,
不過至今還是讓國人無感,為何會無感呢?
主要是薪資所得與房價差距過大,
讓我們來看一下國人年平均所得,
下表為內政部主計處公佈國人 106年平均所得約為 63萬。

(圖片來源-內政部主計處)

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國人平均所得約 63萬,
假設一間 1000萬元的房子至少要 15年不吃不喝才買得起,
那用政府青年首購方案貸款來購買,情況會如何呢?
以台灣銀行青年購屋方案,範例如下:

(圖片來源-台灣銀行)

假設貸款 800萬 30年的二段式機動利率:

每個月要付 2.8萬多元的房貸,
但前提是自備款也要有 200萬,
如此才能購買一間 1000萬元的房子,
而且要背 30年,壓力可想而知。

假設貸款 800萬 30年的前兩年固定利率:

另一貸款方式也是要月繳 2.8萬多,其實差異不大。
現今房價高漲,薪資凍漲的年代,
何時才能買到夢寐以求的房子,
我想大多數人都感同身受。

在考慮買房前,
先來知道一下日本的房市歷史,
日本房市自 1990年以來就呈現低迷走勢,
老年人口多是主要原因之一,
而台灣也開始步入高齡化社會,
台灣房市未來是否也會日本化?

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在 1990年以前,
很多日本人也像我們台灣人一樣,
認為買房子就是會賺錢,
買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍,
當時國際熱錢瘋狂湧入,全國上下一片榮景。

直到 1990年,
這個大泡泡終於被戳破了,
房產價格持續下跌 20年,共跌了 7成之多,
也就是原價 1000萬只剩下 300萬,
這是何其嚇人,這時日本人才終於了解到,
原來房子不是永遠都會漲。

日本當時房市崩跌大致上是因為老齡化嚴重,
人口撫養比大幅上升,
經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策造成了衰敗的 20年。

現今台灣也朝向老年化的社會發展,
到了 2026年人口紅利
(依國家發展委員會定義,
係指國內勞動年齡人口達總人口 66.7%以上、
扶養比在 50%以下的狀態)
也即將結束。

台灣房市景氣循環

台灣房地產從 1968年到現今的共有五次漲跌循環:

第一次循環: 1968年~ 1975

1968年開始漲 6年, 1974年高點後急跌 1年)

1973年中東戰爭,
因為石油禁運而引起油價上揚,
爆發第一次石油危機,
房價物價一起飆漲,
而戰爭結束後房價也快速下跌。

第二次循環: 1975年~ 1982

1975年底開始漲 5年, 1981年高點後跌 1年)

1975年 11月政府宣布解除禁建令,
房市又從低點緩漲,
直到 1980年再度爆發中東危機,
油價也因禁運而高漲,
跟第一次石油危機一樣,
房價也急速上漲,但戰爭結束後,
房價也是又快速下跌。

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第三次循環:1982年~ 1990

1982年開始漲 7年, 1989年高點反轉 1年)

1982年~ 1988年出口繁榮,
經濟成長,國民所得增加,
其中 1987年,政府實施「公共建設保留地徵收」政策,
因此造成大量貨幣供給額,
房地產又再度飆漲。

直到 1989年 8月 26日,
因國人無力負擔房價,
爆發大規模「無殼蝸牛運動」,
房價出現大暴跌。

第四次循環: 1991年~ 2001

(此階段房市盤整 10)

1991年開始經濟成長緩慢,
1996年李登輝總統的「兩國論」
引發中國對台發射飛彈事件,造成民眾恐慌,

1997年又爆發亞太金融風暴,
造成房產持續盤整。

第五次循環: 2002~至今

(2002開始漲 12年, 2014年緩跌至今)

2003年SARS風暴,
房價下跌力道很大,
但反應半年落底後就一路的大漲。

一直到 2008年全球金融風暴,
房價又開始下跌,
但也是反應半年就又回升,
一直到 2014年才趨緩。

但如果把第四次的盤整段,當成第三次循環中的下跌段,
那麼第三次循環就等於上漲 7年、下跌 11年。
(所以一個完整的循環約 18年左右)

再從 2003年開始上漲至 2014年的 11年後開始的下跌段,
包刮下跌到盤整的時間就可能會長達 8~ 10年的時間,

我認為下一次的低點可能會落在 2021年左右!

(因為房地產具備景氣循環的特性喔~)

老年化後房市趨勢

上圖為內政部統計,
預估台灣人口變化的程度,
再 9年後也就是 2026年,人口紅利結束,
台灣即將邁入老年化,少子化社會,
對以內需為主的房地產,一定會造成衝擊。

而有些觀念未來可能不適用,
例如:養兒防老。

不如趁能力還行時,
購置保值性的房地產,
來當作老時的經濟依靠。

而且往後房市主流產品可能變成
10幾坪小坪數,一兩房的產品為主。

政府法令

以上大致介紹了台灣過去房市歷史,
以及未來人口情況,而政策的部份,
政府目前對於房地產是推行房地合一稅,
可由下圖來了解。

房地合一稅是依所得課徵!
假設以 1000萬元出售持有不滿 1年的房屋,
獲利 200萬元,奢侈稅的稅率 15%,
依交易金額要課 150萬元。

若以房地合一稅版本只課獲利 200萬元的 45%
只課 90萬元,會比奢侈稅輕。

買房前的準備

投資不求快,但要求穩,
所以在買房前準備的功課可不能少,
不然常常到現場才發現根本不符合自己需求,
課前準備可以以下列方式去執行:

1.仔細考量購買成本(包含整修及家具),並以不超出預算為主。

想知道附近房市成交價位的區間,
可以上內政部不動產資訊平台查詢,
例如:高雄市左營區,店面,
設定從 103年1月~ 106年10月,
屋齡 0~40年,畫面如下所示。

2.比對附近區域的租屋行情。

想知道附近租金大致價位的區間,
也是上內政部不動產資訊平台查詢,
例如:高雄市左營區,店面,
租金設定從 103年1月~ 106年10月,
屋齡 0~40年,畫面如下所示。

3.正確的估價方式。

3.1比較法
原則:指以比較標的價格為基礎,
經比較、分析及調整等,以推算勘估標價格之方法

從附近區域比價

假設得知甲區新成屋的行情區間,
得知當地預售屋每坪 20萬元,
近期也有新成屋拍價為 17萬元。

新成屋價格 =(20萬元+17萬元)/2 = 18.5萬元左右,
但此算法為粗估值,應再多多比較物件,才較準確。

3.2由租金反推
假設月租金 4萬的住宅,
投資報酬率抓 5%,房價估約為 (4X12/0.05=960萬)

3.3預售屋價格反推法
預售屋價格x1.1~1.2=新成屋價格
預售屋價格x(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為 50年。

1.尋找有區域發展性好的物件。
2.盡量提高貸款成數、且降低貸款利率。
3.如果租金大於每月攤提的貸款金額,則現金流為正數,此物件就可投資。
4.每月收淨租金,如此物件房價上漲,則可以賣出賺取價差。

房地產獲利主要為租金收入以及出售賺價差,
但穩定現金流正數是最必要性,
因此可以自己製作一張簡易的現金流量表,以下舉例說明:

金額()
2012 -1000(總成本)
2013 +15.8(淨收益)
2014 +15.8(淨收益)
2015 +15.8(淨收益)
2016 +15.8(淨收益)
2017 +15.8(淨收益)+1000萬

(最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

假設 2012年購買一間 1000萬店面,
以青年貸款向銀行借貸 800萬,償還時間 30年,
每個月償還貸款 2.85萬,租金每年 50萬,
扣除支出所得淨收益為 15.8萬,
5年後原價賣出,共可獲利 79萬,
因此製作一張簡易的現金流表格可以讓自己快速分析。

金額()
2012 -500(總成本)
2013 +1.2(淨收益)
2014 +1.2(淨收益)
2015 +1.2(淨收益)
2016 +1.2(淨收益)
2017 +1.2(淨收益)+500萬

(最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

假設 2012年購買一間 500萬大樓住宅,
以青年貸款向銀行借貸 400萬,償還時間 30年,
每個月償還貸款 1.4萬,租金每年 18萬,
扣除支出所得淨收益為 1.2萬,
5年後原價賣出,共可獲利 6萬,
以上是單純以一間大樓住宅,出租一名房客所做計算。

結論

房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成的,
地段好的店面除了可以獲取租金之外,
其建物價值與土地價值都是比較不易下跌,
但缺點就是購置成本高,
當然投資房地產不只是成本因素,
還有其他的風險因素如
資金週轉不靈利率風險法令的轉變
天災人禍(地震…等)房客管理風險。

要投資房地產前這些風險因素也要考慮進去,
如果萬一發生這些風險時,自己沒辦法解決,
那就不適合現在貿然進場,
等到有一天有能力處理這些事的時候再進行。

本文原發表於 CMoney 2017-10-19

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