(圖片來源-網路)

台灣從 2002年到 2012年房地產總計漲了 10年之久，
直到 2012年房價才開始平穩緩緩下跌，
不過至今還是讓國人無感，為何會無感呢？
主要是薪資所得與房價差距過大，
讓我們來看一下國人年平均所得，
下表為內政部主計處公佈國人 106年平均所得約為 63萬。

(圖片來源-內政部主計處)

國人平均所得約 63萬，
假設一間 1000萬元的房子至少要 15年不吃不喝才買得起，
那用政府青年首購方案貸款來購買，情況會如何呢？
以台灣銀行青年購屋方案，範例如下：

(圖片來源-台灣銀行)

假設貸款 800萬 30年的二段式機動利率：

每個月要付 2.8萬多元的房貸，
但前提是自備款也要有 200萬，
如此才能購買一間 1000萬元的房子，
而且要背 30年，壓力可想而知。

假設貸款 800萬 30年的前兩年固定利率：

另一貸款方式也是要月繳 2.8萬多，其實差異不大。
現今房價高漲，薪資凍漲的年代，
何時才能買到夢寐以求的房子，
我想大多數人都感同身受。

在考慮買房前，
先來知道一下日本的房市歷史，
日本房市自 1990年以來就呈現低迷走勢，
老年人口多是主要原因之一，
而台灣也開始步入高齡化社會，
台灣房市未來是否也會日本化？

在 1990年以前，
很多日本人也像我們台灣人一樣，
認為買房子就是會賺錢，
買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍，
當時國際熱錢瘋狂湧入，全國上下一片榮景。

直到 1990年，
這個大泡泡終於被戳破了，
房產價格持續下跌 20年，共跌了 7成之多，
也就是原價 1000萬只剩下 300萬，
這是何其嚇人，這時日本人才終於了解到，
原來房子不是永遠都會漲。

日本當時房市崩跌大致上是因為老齡化嚴重，
人口撫養比大幅上升，
經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策造成了衰敗的 20年。

現今台灣也朝向老年化的社會發展，
到了 2026年人口紅利
(依國家發展委員會定義，
係指國內勞動年齡人口達總人口 66.7％以上、
扶養比在 50％以下的狀態)
也即將結束。

台灣房市景氣循環

台灣房地產從 1968年到現今的共有五次漲跌循環：

第一次循環： 1968年～ 1975年

（1968年開始漲 6年， 1974年高點後急跌 1年）

1973年中東戰爭，
因為石油禁運而引起油價上揚，
爆發第一次石油危機，
房價物價一起飆漲，
而戰爭結束後房價也快速下跌。

第二次循環： 1975年～ 1982年

（1975年底開始漲 5年， 1981年高點後跌 1年）

1975年 11月政府宣布解除禁建令，
房市又從低點緩漲，
直到 1980年再度爆發中東危機，
油價也因禁運而高漲，
跟第一次石油危機一樣，
房價也急速上漲，但戰爭結束後，
房價也是又快速下跌。

第三次循環：1982年～ 1990年

（1982年開始漲 7年， 1989年高點反轉 1年）

1982年~ 1988年出口繁榮，
經濟成長，國民所得增加，
其中 1987年，政府實施「公共建設保留地徵收」政策，
因此造成大量貨幣供給額，
房地產又再度飆漲。

直到 1989年 8月 26日，
因國人無力負擔房價，
爆發大規模「無殼蝸牛運動」，
房價出現大暴跌。

第四次循環： 1991年～ 2001年

(此階段房市盤整 10年)

1991年開始經濟成長緩慢，
1996年李登輝總統的「兩國論」
引發中國對台發射飛彈事件，造成民眾恐慌，

1997年又爆發亞太金融風暴，
造成房產持續盤整。

第五次循環： 2002年~至今

(2002開始漲 12年， 2014年緩跌至今)

2003年SARS風暴，
房價下跌力道很大，
但反應半年落底後就一路的大漲。

一直到 2008年全球金融風暴，
房價又開始下跌，
但也是反應半年就又回升，
一直到 2014年才趨緩。

但如果把第四次的盤整段，當成第三次循環中的下跌段，
那麼第三次循環就等於上漲 7年、下跌 11年。
（所以一個完整的循環約 18年左右）

再從 2003年開始上漲至 2014年的 11年後開始的下跌段，
包刮下跌到盤整的時間就可能會長達 8~ 10年的時間，

我認為下一次的低點可能會落在 2021年左右！

（因為房地產具備景氣循環的特性喔～）

老年化後房市趨勢

上圖為內政部統計，
預估台灣人口變化的程度，
再 9年後也就是 2026年，人口紅利結束，
台灣即將邁入老年化，少子化社會，
對以內需為主的房地產，一定會造成衝擊。

而有些觀念未來可能不適用，
例如：養兒防老。

不如趁能力還行時，
購置保值性的房地產，
來當作老時的經濟依靠。

而且往後房市主流產品可能變成
10幾坪小坪數，一兩房的產品為主。

政府法令

以上大致介紹了台灣過去房市歷史，
以及未來人口情況，而政策的部份，
政府目前對於房地產是推行房地合一稅，
可由下圖來了解。

房地合一稅是依所得課徵！
假設以 1000萬元出售持有不滿 1年的房屋，
獲利 200萬元，奢侈稅的稅率 15%，
依交易金額要課 150萬元。

若以房地合一稅版本只課獲利 200萬元的 45%
只課 90萬元，會比奢侈稅輕。

買房前的準備

投資不求快，但要求穩，
所以在買房前準備的功課可不能少，
不然常常到現場才發現根本不符合自己需求，
課前準備可以以下列方式去執行：

1.仔細考量購買成本(包含整修及家具)，並以不超出預算為主。

想知道附近房市成交價位的區間，
可以上內政部不動產資訊平台查詢，
例如:高雄市左營區，店面，
設定從 103年1月~ 106年10月，
屋齡 0~40年，畫面如下所示。

2.比對附近區域的租屋行情。

想知道附近租金大致價位的區間，
也是上內政部不動產資訊平台查詢，
例如:高雄市左營區，店面，
租金設定從 103年1月~ 106年10月，
屋齡 0~40年，畫面如下所示。

3.正確的估價方式。

3.1比較法
原則：指以比較標的價格為基礎，
經比較、分析及調整等，以推算勘估標價格之方法

從附近區域比價

假設得知甲區新成屋的行情區間，
得知當地預售屋每坪 20萬元，
近期也有新成屋拍價為 17萬元。

新成屋價格 =（20萬元+17萬元）/2 ＝ 18.5萬元左右，
但此算法為粗估值，應再多多比較物件，才較準確。

3.2由租金反推
假設月租金 4萬的住宅，
投資報酬率抓 5%，房價估約為 (4X12/0.05=960萬)

3.3預售屋價格反推法
預售屋價格x1.1~1.2=新成屋價格
預售屋價格x(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為 50年。

1.尋找有區域發展性好的物件。
2.盡量提高貸款成數、且降低貸款利率。
3.如果租金大於每月攤提的貸款金額，則現金流為正數，此物件就可投資。
4.每月收淨租金，如此物件房價上漲，則可以賣出賺取價差。

房地產獲利主要為租金收入以及出售賺價差，
但穩定現金流正數是最必要性，
因此可以自己製作一張簡易的現金流量表，以下舉例說明：

年	金額(萬)
2012	-1000(總成本)
2013	+15.8(淨收益)
2014	+15.8(淨收益)
2015	+15.8(淨收益)
2016	+15.8(淨收益)
2017	+15.8(淨收益)+1000萬 (最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

假設 2012年購買一間 1000萬店面，
以青年貸款向銀行借貸 800萬，償還時間 30年，
每個月償還貸款 2.85萬，租金每年 50萬，
扣除支出所得淨收益為 15.8萬，
5年後原價賣出，共可獲利 79萬，
因此製作一張簡易的現金流表格可以讓自己快速分析。

年	金額(萬)
2012	-500(總成本)
2013	+1.2(淨收益)
2014	+1.2(淨收益)
2015	+1.2(淨收益)
2016	+1.2(淨收益)
2017	+1.2(淨收益)+500萬 (最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

假設 2012年購買一間 500萬大樓住宅，
以青年貸款向銀行借貸 400萬，償還時間 30年，
每個月償還貸款 1.4萬，租金每年 18萬，
扣除支出所得淨收益為 1.2萬，
5年後原價賣出，共可獲利 6萬，
以上是單純以一間大樓住宅，出租一名房客所做計算。

結論

房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成的，
地段好的店面除了可以獲取租金之外，
其建物價值與土地價值都是比較不易下跌，
但缺點就是購置成本高，
當然投資房地產不只是成本因素，
還有其他的風險因素如：
資金週轉不靈、利率風險、法令的轉變、
天災人禍(地震…等)、房客管理風險。

要投資房地產前這些風險因素也要考慮進去，
如果萬一發生這些風險時，自己沒辦法解決，
那就不適合現在貿然進場，
等到有一天有能力處理這些事的時候再進行。

本文原發表於 CMoney 2017-10-19