(圖片來自：網路)
前一陣子，我和老公在討論「買房好還是租房好」，
當時的我們剛結婚不久，
這個話題理所當然地似乎應該成為我們的人生目標。
於是我們拿了一張紙，
分別寫上買房、租房這兩個方案的優缺點。
(製表:艾蜜莉)
寫完優缺點表之後，老公又緩緩開口了，
他說：「如果是自住的房子，『房屋未來可能增值』
這點其實不太重要！自住的房子就算增值，
也只是『紙上富貴』罷了。
想實現獲利就必須賣房，
但賣房子後如果又想買其他房子來住，
其他的房子也變貴了，這樣根本沒賺到啊！
更何況誰說房子一定會永遠增值，
翻開世界各國的房價史，
就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話……」
1.房地產是景氣循環
房子一定會永遠增值，翻開世界各國的房價史，
就會發現『房價長期只漲不跌』只是一句神話……
影響房市的因素、層面眾多，股市、
銀行存放款利率、政治、經濟等都可能影響房價。
不過攤開世界各國的房價趨勢圖就能得知，
房地產其實是有循環的。
是房地產供需是屬於市場經濟的一環，
也與經濟景氣循環一樣，會出現繁榮、
衰退、蕭條、復甦的循環現象。
甚至房地市場有此一說：「房地產景氣七年一循環。」
以台灣舉例，台灣房地產走過五大循環，
最近一個景氣循環約莫是2002年開始，
長達十一年多頭走勢，
終於在2014年Q4劃下句點。2014年第四季的台北市房價，
比前一季下跌0.54%，是金融海嘯來首度下挫。
2016年第一季，台北市房價甚至創下近十五季以來新低紀錄。
2.破除蛋黃區迷思
被稱為「天龍國」的台北市，房價連年高漲，
尤其是信義、大安區，更是蛋黃中的精華，
全台灣公認的燙金門牌，房價只漲不跌。
其實這個神話，其實早早就被打破了。
但是，蛋黃區的房價仍然高不可攀，台北市精華區房價寸土寸金，
可高達每坪房價50萬以上。
就算是連勝文也曾表示：
「像我這樣的咖，靠自己還是買不起東區的房子。」
但工作機會都集中在台北市，該怎麼辦呢？
可以考慮延後買房的時間，以房地產景氣循環的周期來說，
台灣房價約莫在2022年左右會抵達一個低點，
可以先以租代買，等房價合理了再進場。
或者考慮轉往其他地區找房，以台北市為中心點，
可以考慮板橋、新莊，
甚至更遠一點的林口、淡水、三峽、蘆洲，
以時間換取價差。
3.比較買屋和租屋哪個划算
人生的各階段所需要的房子都可能不一樣，
我們未來也可能在不同城市(甚至不同國家)工作，
此時要變賣不動產，通常需要一段時間，
也不能保證賣出時一定不會虧損，
以租代買可以保有靈活性。
如果是會投資的人，也可以利用目前租房省下的差額來投資，
經過時間的複利之後，收穫將非常可觀！
買房、不買房，對現金流來說，到底會差多少？
實際使用 EXCEL試算，以我現在和老公居住的地區，
30坪的房子每個月房租大約 32850元，
房價約為 1769 萬 4000元。如果以 20年、3成頭期款、
一段式的房貸 2.264 %來計算，
本息平均攤還，每個月要繳房貸 64218元，
和房租差價 31368 元。
如果把房子頭期款和每個月的差額，
拿來投資在 7 % 年化報酬率的標的上，
20年下來，租屋竟然會多賺 3597萬 2418元！
這個數字實在高到超乎我的想像。
撇出目前我負擔不起這麼高的房貸，
就算負擔的起，以這樣計算下來，
現在買這樣的房子，仍然是不智的選擇！
(製表:艾蜜莉)
4.買房的最大原則
對我自己而言，買房的最大原則是：
每月繳「房貸比例」不要超過家庭月收入1/3！
如果購買的房子總價，已經超出能力範圍，
付房貸費用將會十分吃力，甚至會影響到生活品質。
以年薪收入 90萬的夫妻舉例，
以他們可以負擔的貸款金額反推房價貸款金額不超過收入的1/3：
年付貸款90萬X 1/3=30萬；
月付貸款30萬/12=2萬5千元à房屋總價約612萬元，
若貸款7成，需自備款184萬元。
大家也可以直接參考網路上的房貸試算，
像house123網中就有，
路徑為https://www.house123.com.tw/knowledge/tool/mortgage/ability
5.利用房地產創造現金流
如果有一筆閒錢，也可以買進資產（房地產）來創造現金流。
甚至轉移費用，運用別人繳給你的租金買房子來付房貸。
但請注意，運用時機要是當可收取的每月房租大於每月房貸。
同樣以我目前居住地的上面30坪的房子
（房租32850元，房價1769萬4000元）為例。
首先，要計算出房價和每月貸款（2萬5千元），
並確認當地的租金行情遠大於貸款（假設每月租金4萬元），
準備好頭期款184萬並買進房子，再把房屋出租，
並收取每月淨現金流1.5萬元（4萬租金減去2萬5房貸）。
不含頭期款23年多可以回收，
等於免費擁有房子加上每月可收現金流。
當然，若在出租期間若有不錯的價差，
也可以考慮直接將房子出售賺取價差。
最後，本文的重點，並非要鼓吹「永遠不買房子」，
而是引導大家理性思考「買房與租房」這個方案，
並透過實際試算，找出對自己最有利的選擇。
若『租屋把現金拿去投資」的方案效益大，
則選擇租屋；
而若有一天每月房租和每月房貸差不多，
則可以考慮買房。
本文原發表於 CMoney 2017-9-27