(圖片來源：網路)
在台灣，
對許多人而言，
買一間房是人生中重要的里程碑，
但是高房價卻把購屋族壓得喘不過氣，
更別說想要成為包租公、包租婆了。
不過，
投資美股也可以完成大家想要成為
包租公、包租婆的夢想喔！
讓艾蜜莉就帶著大家來了解
不動產投資信託公司Realty Income，
是一家怎麼樣的公司吧！
首先，
我們先來了解什麼是REITs(不動產投資信託)。
簡單來說，
REITs就是把不動產切割成一股一股的股票，
讓投資人可以用非常低的門檻
投資不動產市場，
REITs主要的收入來源就是租金。
而今天的主角Realty Income
就是美股中公開上市的不動產信託公司，
美股代號為O。
Realty Income成立於1969年，
總部位於美國加州聖地牙哥，
公司主要投資美國商業房地產。
截至2019年年底，
Realty Income手上擁有6,483件不動產，
主要的客戶多為零售業。
前五大分別為Walgreens(連鎖藥局)、
7-11、Dollar General(連鎖雜貨店)、
FedEx(聯邦快遞)、Dollar Tree(連鎖雜貨店)。
▼Realty Income 租戶營收比及承租數
(圖片來源：O 2019合併年報)
從上圖我們可以發現，
Realty Income承租客戶非常分散，
單一最大客戶僅佔收入6.1%，
且前幾大客戶為日常生活用品，
比較不會受景氣循環影響。
▼Realty Income 租戶承租率
(圖片來源：O 2019合併年報)
Realty Income從1994年上市以來，
出租率從未低於96%，
中間也曾經歷過2008年金融海嘯，
而去年年底出租率為98.6%，
這部分真的表現非常出色。
接著，
我們從幾項指標，
來分析Realty Income的財務表現。
首先，
我們先來看看Realty Income
歷年EPS表現。
▼Realty Income歷年每股盈餘(EPS)
(製圖：艾蜜莉)(數據來源：歷年O合併年報)
Realty Income近五年，
EPS維持微幅成長趨勢，
並在去年EPS達到歷史新高1.38美元。
不過2017年有微微下滑，
我們簡單來看看下滑的原因。
▼Realty Income 歷年EPS細項
(製表：艾蜜莉)(數據來源：歷年O合併年報)
從上表來看，
Realty Income近五年
在外流通股數不斷成長，
但是相比其他年度，
淨利相對跟不上股數的成長，
因此就會造成EPS被稀釋掉。
至於是什麼原因，
我們可以從綜合損益表找看看。
▼Realty Income 2017 綜合損益表
(圖片來源：2017財報 21頁)
▼Realty Income 歷年營收及費用差異
(製表：艾蜜莉)(數據來源：2017年O合併年報)
在損益表可以發現，
2017年的費用超出收入成長的幅度。
▼Realty Income 2017 折舊及攤銷
(製表：艾蜜莉)(來源：2017年O合併年報)
公司在年報中表示，
主要是因為折舊及攤銷。
在當時2016及2017，
收購及投資了許多
新建及開發或擴建中房地產，
導致認列折舊增加許多。
Realty Income 屬於緩慢成長的股息股，
因此平時我們評價其他個股的ROE%項目，
並不適用Realty Income。
▼Realty Income歷年營業現金流 (單位:百萬)
(製圖：艾蜜莉)(數據來源：歷年O合併年報)
公司近五年營業現金流
也持續穩定成長，
在去年營業現金流
已經超過10.68億美金。
最新的債務比落在0.82，
與標準值0.5來看，
0.82是偏高一些。
以不動產投資信託公司來說，
0.82其實是一個可以接受的數字。
最後就帶著大家來看看
Realty Income的股價及估價吧！
▼Realty Income股利穩定成長25年
(圖片來源：2019年O合併年報)
Realty Income股利已經連續穩定成長25年，
比較特別的是，
Realty Income是採月配息的喔！
但需注意，
外國投資人會被扣30%的股利稅。
▼Realty Income近六年股利
(圖片來源：MorningStar)
從上表我們可以看到近五年
Realty Income的平均股利落在2.53美元，
若以預期殖利率5%來計算的話，
每股50.6美元(2.53 / 5% = 50.6)是O的合理價。
以2020/08/13收盤價62.52來看的話，
目前O的價格偏高。
▼O近五年K線圖
(圖片來源：TradingView)(截圖日期：2020/08/13)
結論：
Realty Income屬於成熟穩定的股票，
適合想穩定收息的投資人，
目前股價雖然偏高，
但在三月份美股修正時，
有低於合理價的買點。
但因為成長性有限，
且股利會扣除30%的稅金，
若有更好的投資標的，
我會優先考慮其他個股。
★溫馨提醒:以上僅為個人研究心得，絕無任何推薦買賣特定個股之意。
投資之前請務必獨立思考、審慎評估、自己為自己的投資結果負責喔！
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本文原發表於CMoney2020-08-18