資料來源 : 網路
依統計顯示，全台大都會區 2019年買賣移轉棟數
23.19 萬棟，年成長 9.3%，
台灣房市上漲自2014年上半年後，
至今已經歷經5年的價跌量縮，
2019年Q2~Q3開始出現成交量的明顯擴增，
這是否會推動未來房市的上揚 ?
今天要分享的就是信義房屋，
在台灣是老字號的房仲品牌，
以信任、幸福、人情味等形象廣告來傳遞給大眾，
也是國內第一家上市的股票上市的房仲公司
房價居高不下， 居住正義問題廣受各方關注，
近年政府政策偏向抑制房價，
實價登入的修法趨於嚴格，
民間對於空屋稅與屯房稅的推動
對於投資客來說的確產生了一些衝擊，
但是自住的需求仍然會存在，
即使受到人口老化與少子化的影響，
不過人口還是會往都市集中，
長期來看產業需求仍存在，只是競爭也非常激烈。
公司簡介
信義房屋成立於於1987年，2001年上市，
2019 年 8 月 15 日更名為「信義房屋股份有限公司」，
取消「仲介」2字，
因公司從事不動產仲介經紀、不動產代銷經紀服務等，
並跨足海外不動產開發、大陸事業、居家服務..等
為免混淆及範圍更廣，決定更名。
公司主要採直營模式展店，
有別於其他品牌採直營和加盟模式並進，
以此來控制服務品質，
涵蓋範圍遍佈台北市、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區。
信義是這個業界率先採用「不賺差價」，
並推出「不動產說明書」的制度，
兩段式收取固定比例服務費 (買方 1% 、賣方 4%)，
在成交當下賣方僅需付出總費用的 7 成，
待物件轉移完成後再給付尾款，
以此保護消費者權益。
體質評估
打開「艾蜜莉定存股」來檢視近期信義的財務體質，
信義有4個不良項目，以下我們逐一來檢視。
資料來源 :艾蜜莉定存股，2020/1/12
1.每股淨值14.56元 ，低於合格標準的15元，
淨值太小的企業，不能通過利空洗禮的機會相對較高，
觀察近年信義的每股淨值介於13.7~18.3這個區間，
目前雖然離標準值不遠，但未來仍須留意。
資料來源 :艾蜜莉定存股，2020/1/12
資料來源 :CMoney，2020/1/12
2 .信義的營收比率高達93.26%，高於標準值的30%，
檢視2019Q3季報，信義的存貨幾乎占了流動資產的一半，
進一步細查，存貨主要來自無錫市濱湖區開發中不動產，
並非虛報營收。
資料來源 :艾蜜莉定存股，2020/1/12
資料來源 : 信義2019Q3季報
3.負債比65.43% (大於合格標準50%)
佔比最高的負債來源為長期借款，
2019年與2020年期間，信義房屋同時有多項在建工程計畫，
包括在中國無錫以及新北市板橋建案，導致借款規模快速擴張，
這點需要特別留意後續的狀況。
資料來源 :艾蜜莉定存股，2020/1/12
資料來源 : 信義2019Q3季報
4.信義的股本膨脹率20.11，略高於合格標準20%
近八年除2015與2018年外，皆有配股票股利，
推測因此造成股本膨脹，不過EPS(每股稅後盈餘)卻是起起落落，
沒有跟著提升，這點後續要持續觀察。
資料來源 :艾蜜莉定存股，2020/1/12
近期營收狀況
信義去年合併營收124.2億元，年減3.7%，
而國內仲介、代銷事業受惠於房市復甦，持續成長
營收達94.4億元年增二成。
而從下表可以看出信義房屋
歷年EPS 與配息其實是起起伏伏，
深受景氣循環所影響。
▲信義每股盈餘與配息狀況，艾蜜莉自製圖表 2020/1/12
估價
我們使用「艾蜜莉定存股」來估價，
因信義屬於景氣循環股，
所以適合使用股價淨值比法來計算，
得出
便宜價27.97
合理價33.54
昂貴價36.51
以截稿前(109/1/12)收盤價31.75來看，
目前介於便宜價與合理價之間。
資料來源 :艾蜜莉定存股，2020/1/12
資料來源:籌碼K線，2020/1/10
展望未來
信義房屋經營項目跨足仲介、代銷 、建商、 生活產業
希望能打造房地產價值鍊服務。
事業版圖除了台灣 、中國 、日本 及馬來西亞各地，
2019年9月及12月公告購入馬國沙巴州土地，
以新台幣約15.78億元購入總面積303.3公頃使用權，
是同業首例往海外布局觀光事業。
公司預期今年市場低利環境、台商回流，
加上自住需求仍強，房市樂觀看待，
市場成交量仍有小幅成長空間。
不過現階段我仍不會考慮買進信義，
除了因目前的財務體質尚待評估，
且景氣循環股的的循環週期相當長，
波段操作很容易套牢，
如果想要存股，建議要謹慎評估自己
是否能忍過長期的下跌段，
再決定進場喔 !
★警語：以上只是個人研究記錄，
非任何形式之投資建議，
投資前請獨立思考、審慎評估。
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