( 資料來源 : 網路)
根據內政部最新公布2021 年全台建物買賣移轉棟數為 34.8 萬棟,
創 8 年來新高,年增 6.62%,
反映市場買氣熱絡,不受疫情影響,
許多區域房價上揚,整體房市呈現價量齊揚走勢,
顯示即使在疫情期間房屋買賣交易仍不受影響。
然而央行暗示今年下半年將升息,
房價居高不下, 迫使政府出手打擊投機行為,
這將會造成房市成長動能放緩嗎?
讓我們來仔細研究…
國內房仲龍頭廠商
信義房屋(9904)成立於於1987年,2001年上市,
2019 年 8 月 15 日更名為「信義房屋股份有限公司」,
取消「仲介」2字,
因公司從事不動產仲介經紀、不動產代銷經紀服務等,
並跨足海外不動產開發、大陸事業、居家服務..等
為免混淆及範圍更廣,決定更名。
公司主要採直營模式展店,
有別於其他品牌採直營和加盟模式並進,
以此來控制服務品質,
涵蓋範圍遍佈台北市、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區。
信義房屋(9904)是業界率先採用「不賺差價」,
並推出「不動產說明書」的制度,
兩段式收取固定比例服務費 (買方 1% 、賣方 4%),
在成交當下賣方僅需付出總費用的 7 成,
待物件轉移完成後再給付尾款,
以此保護消費者權益。
在中國市場,
公司透過子公司取得美國最大房仲品牌
Coldwell Banker的大陸地區品牌代理權,
串連兩岸及港澳地區的地產交易,
以「科威國際不動產」品牌在大陸地區為消費者提供仲介服務。
除了房仲本業外,
近年積極跨足兩岸建設事業,
台灣除了天母「信義謙石」外,
近年取得的板橋江翠北側「嘉和」、「嘉品」住宅部分均已完銷,
也積極在國內獵尋可開發的土地。
接下來利用「艾蜜莉定存股」的「體質評估」功能,
來檢視信義房屋(9904)的財務狀況,
我們發現信義房屋(9904)被評定為「正常」
是一個財務健全的企業,
以下我們針對2個不良的項目來進行探討。
信義房屋的體質評估呈現「正常」
(資料來源:艾蜜莉定存股手機APP)
警示原因1:營收灌水比例>30%
(資料來源:艾蜜莉定存股手機APP)
信義的營收比率高達97.7%,高於標準值的30%,
檢視2020Q3季報,
信義的存貨占資產31%,
進一步細查,存貨主要來自無錫市濱湖區開發中不動產,
並非虛報營收。
(資料來源 : 信義2020Q3季報)
警示原因2:負債比例>50%
(資料來源:艾蜜莉定存股手機APP)
佔比最高的負債來源為應付公司債,
信義房屋(9904)去年(2021)購買新莊副都心土地,
導致負債規模快速擴張,
這點需要特別注意。
(資料來源 : 信義2020Q3季報)
經營展望
房價居高不下, 居住正義問題廣受各方關注,
高房價恐成社會問題,政策被迫出手降溫,
近年政府政策偏向抑制房價,
實價登入2.0和禁止預售屋紅單轉售,
民間對於空屋稅與屯房稅的推動,
對於投資客來說的確產生了一些衝擊,
但是自住的需求仍然會存在,
即使受到人口老化與少子化的影響,
不過人口還是會往都市集中,
長期來看產業需求仍存在,只是競爭也非常激烈。
台灣房市去年(2021)雖有疫情干擾 ,
但在寬鬆貨幣政策、財政振興方案支持
以及台商回流的置產需求等外部環境影響下,房市交易量攀升。
信義房屋(9904)經營項目跨足仲介、代銷 、建商、 生活產業
希望能打造房地產價值鍊服務。
在仲介事業,因應疫情加速數位轉型的推動,
推出DiNDON智能賞屋等更便利的互動式看屋服務。
今年將加強銷售無錫「山水嘉庭」建案,
而「嘉和」案及「嘉品」案預售工作亦將持續推動。
馬來西亞沙巴的觀光旅遊事業布局時程受到疫情影響,
仍將積極投入設計開發規畫 ,
研議後疫情時代旅館服務模式,
期許成為當地與國際遊客於沙巴度假的首選 。
★警語:本文無任何推薦股票之意,只做個股分析案例教學使用,投資之前請自行判斷。