( 資料來源 : 網路)
根據內政部最新公布2021 年全台建物買賣移轉棟數為 34.8 萬棟，
創 8 年來新高，年增 6.62%，
反映市場買氣熱絡，不受疫情影響，
許多區域房價上揚，整體房市呈現價量齊揚走勢，
顯示即使在疫情期間房屋買賣交易仍不受影響。
然而央行暗示今年下半年將升息，
房價居高不下， 迫使政府出手打擊投機行為，
這將會造成房市成長動能放緩嗎?
讓我們來仔細研究…
國內房仲龍頭廠商
信義房屋(9904)成立於於1987年，2001年上市，
2019 年 8 月 15 日更名為「信義房屋股份有限公司」，
取消「仲介」2字，
因公司從事不動產仲介經紀、不動產代銷經紀服務等，
並跨足海外不動產開發、大陸事業、居家服務..等
為免混淆及範圍更廣，決定更名。
公司主要採直營模式展店，
有別於其他品牌採直營和加盟模式並進，
以此來控制服務品質，
涵蓋範圍遍佈台北市、新北、桃園、新竹、台中、台南、高雄等都會區。
信義房屋(9904)是業界率先採用「不賺差價」，
並推出「不動產說明書」的制度，
兩段式收取固定比例服務費 (買方 1% 、賣方 4%)，
在成交當下賣方僅需付出總費用的 7 成，
待物件轉移完成後再給付尾款，
以此保護消費者權益。
在中國市場，
公司透過子公司取得美國最大房仲品牌
Coldwell Banker的大陸地區品牌代理權，
串連兩岸及港澳地區的地產交易，
以「科威國際不動產」品牌在大陸地區為消費者提供仲介服務。
除了房仲本業外，
近年積極跨足兩岸建設事業，
台灣除了天母「信義謙石」外，
近年取得的板橋江翠北側「嘉和」、「嘉品」住宅部分均已完銷，
也積極在國內獵尋可開發的土地。
接下來利用「艾蜜莉定存股」的「體質評估」功能，
來檢視信義房屋(9904)的財務狀況，
我們發現信義房屋(9904)被評定為「正常」
是一個財務健全的企業，
以下我們針對2個不良的項目來進行探討。
信義房屋的體質評估呈現「正常」
(資料來源：艾蜜莉定存股手機APP)
警示原因1：營收灌水比例>30%
(資料來源：艾蜜莉定存股手機APP)
信義的營收比率高達97.7%，高於標準值的30%，
檢視2020Q3季報，
信義的存貨占資產31%，
進一步細查，存貨主要來自無錫市濱湖區開發中不動產，
並非虛報營收。
(資料來源 : 信義2020Q3季報)
警示原因2：負債比例>50%
(資料來源：艾蜜莉定存股手機APP)
佔比最高的負債來源為應付公司債，
信義房屋(9904)去年(2021)購買新莊副都心土地，
導致負債規模快速擴張，
這點需要特別注意。
(資料來源 : 信義2020Q3季報)
經營展望
房價居高不下， 居住正義問題廣受各方關注，
高房價恐成社會問題，政策被迫出手降溫，
近年政府政策偏向抑制房價，
實價登入2.0和禁止預售屋紅單轉售，
民間對於空屋稅與屯房稅的推動，
對於投資客來說的確產生了一些衝擊，
但是自住的需求仍然會存在，
即使受到人口老化與少子化的影響，
不過人口還是會往都市集中，
長期來看產業需求仍存在，只是競爭也非常激烈。
台灣房市去年(2021)雖有疫情干擾 ，
但在寬鬆貨幣政策、財政振興方案支持
以及台商回流的置產需求等外部環境影響下，房市交易量攀升。
信義房屋(9904)經營項目跨足仲介、代銷 、建商、 生活產業
希望能打造房地產價值鍊服務。
在仲介事業，因應疫情加速數位轉型的推動，
推出DiNDON智能賞屋等更便利的互動式看屋服務。
今年將加強銷售無錫「山水嘉庭」建案，
而「嘉和」案及「嘉品」案預售工作亦將持續推動。
馬來西亞沙巴的觀光旅遊事業布局時程受到疫情影響，
仍將積極投入設計開發規畫 ，
研議後疫情時代旅館服務模式，
期許成為當地與國際遊客於沙巴度假的首選 。
★警語：本文無任何推薦股票之意，只做個股分析案例教學使用，投資之前請自行判斷。