房市景氣進入修正循環,短期內難以復甦,房仲業龍頭信義(9940)對於今年的房市將保守看待 !

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(圖片來源-網路)

2021年房地合一税2.0及實價登錄2.0正式上路後,

查詢實價已成為購屋前的行情參考,

除了大幅提升房屋交易市場透明化,

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交易重稅同時也遏止投資客投機炒作,

不過即便政策實施後為民眾帶來更多資訊,

但購屋總價、貸款期數及房貸利率皆創新高,

國人購屋的壓力仍持續居高不下。

 

隨著2023上半年將進入尾聲,

房市利空逐漸淡化及房價維持盤整下,

加上《平均地權條例》子法亦將於7月上路,

下半年又有總統大選、聯準會後續是否升息….等議題,

許多經濟及政策等因素都影響國內房市的走向,

今天就來瞭解台灣房仲業龍頭-信義(9940),

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現在還能買進嗎?

就讓我們繼續往下看…..

 

了解公司

信義房屋於1987年1月成立,

1999年10月為第一家股票上櫃的房仲公司,

2001年轉上市成功,

亦是國內唯一股票上市的房仲公司,

資本額為73.68億元,

目前市值約214.8億元(截至2023年6月9日) ,

主要是從事不動產之居間仲介及代銷及其相關業務,

服務的對象為一般社會大眾,

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服務的地區則以都會區為主,

包括台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、

彰化市、台南市及高雄市等,

截至4月底全台店頭數共有485家,

另有跨足不動產開發事業及觀光事業,

房仲業務的海外服務據點,

包括大陸上海、蘇州、日本東京、

大阪以及馬來西亞吉隆坡,

屢獲國內外獎項且長期致力ESG領域,

也是目前國內直營總店數最多的房介仲品牌。

(資料來源-信義(9940)2022年度年報)

 

業務範圍

2022年度合併營收為137.24億元,

由房屋仲介及代銷相關業務,

產生的營收為110.56億元,

占合併營收的81%,

不動產開發相關的營收為26.68億元,

占合併營收的19%。

主要的服務項目有中古屋之住宅、辦公室、

廠房、土地及停車位….等的買賣租賃仲介,

另也有整批預售屋、餘屋、個別新成屋的代理銷售,

以及履約保證與租賃代管業務。

除了核心的房屋仲介業務以外,

亦有跨足不動產開發事業,

興建的產品為一般住宅及部份商辦樓層,

以國內來說目前共有開發4件自地自建案,

位於新北板橋的「信義嘉和」,

在2022年底交屋超過3成,

餘屋也在2023年Q1全數完銷並認列完畢,

「信義嘉品」也是已經完銷,

但受到缺工影響還在興建中,

預計於2025年Q1才會進行交屋,

其餘2個則為預推案,

分別為預計2024年Q1預售的「新莊副都心嘉學案」,

以及2025年進場的「高雄楠梓案」。

 

隨著後疫情時代的到來,

部份房仲業務買賣屋過程所需要的文件,

已不再侷限一定要面對面接洽服務,

而是透過結合大數據、AI智能、

VR、區塊鏈…..等數位科技,

來改變傳統買賣屋的服務流程,

節省買賣雙方的時間與體力,

在經營不動產開發業務的部份,

將持續強化及落實ESG管理。

 

(資料來源-信義(9940)2022年度年報)

 

財務體質評估

信義(9940)的財務體質為「正常」,

有2項不良的項目,

進一步來探討原因是什麼。

 

▼ 信義(9940)體質評估檢視表

(資料來源-艾蜜莉定存股APP)

不良項目6:是否營收大灌水?

▼ 營收灌水比率>30%

(資料來源-艾蜜莉定存股APP)

營收灌水比率公式=

(近一年應收帳款+近一年存貨 )/  近一年全年營收

營收灌水比率79.44%比標準值30%高出許多,

從最近一季的財報來看,

光是「存貨」就佔了流動資產的28%,

所以比率過高主要是高存貨的影響。

目前的土地庫存包括,

新莊副都心案、高雄楠梓案,

以及無鍚市濱湖區的「山水嘉庭案」,

2023年的主力也將會放置在,

「山水嘉庭案」的餘屋銷售及交屋,

因此看起並沒有虛報營收的情況,

所以這項警訊不用太擔心。

(資料來源-信義(9940) 2023Q1合併財務報告)

 

不良項目8:是否欠錢壓力大

▼ 負債比率>50%

(資料來源-艾蜜莉定存股APP)

 

2023Q1負債總計180億元,

資產總計304億元,負債比率約為59.12%,

從資產負債表得知,

主要是「長期借款」以及,

「一年內到期之長期負債」佔比最多,

公司在經營期間需購置土地或開發,

所以向銀行借錢是很常見的,

負債比雖高出一點,

但在流動比率、速動比率、

以及利息保障倍數都是正常的。

 

▼ 信義(9940)2023Q1資產負債表       (單位:新台幣仟元)

(資料來源-信義(9940) 2023Q1合併財務報告)

 

檢視最近一年的負債比率來看,

2023年Q1也比前一季還下降,

所以後續再觀察是否有異常升高即可。

 

▼ 信義(9940)近一年負債比率                     (單位:%)

(資料來源-理財寶)

 

近期營收及股利政策

近期公布5月營收11.66億元,

相較於去年同期的9.41億元,年增23.8%,

累計1~5月營收為66.73億元,

相較於去年同期的60.56億元,年增10.18%,

2023年Q1營收43.27億元,年增14.45%,

稅後純益爲 5.01 億元,年增 3.95%,

每股純益爲 0.68 元。

連二季營收都呈現成長,

主要是受惠「信義嘉和」案交屋挹注,

全案認列營收29.38億元;

由於年底之前國內不會再有新建案入帳,

加上《平均地權條例》即將上路,

因此2023年Q2開始的營收,

將回歸到房屋仲介業務,

且以自住需求為市場上的主流。

 

▼ 信義(9940)近1年營收及每股盈餘       (單位:百萬元)

(資料來源-Cmoney理財寶)

 

▼ 信義(9940)近10年股利政策

(資料來源-艾蜜莉定存股APP)

 

2022年配發1.2元現金股利,

並在6月6日已除息交易,

股息殖利率為4.12%,

近10年的平均殖利率為6.9%,

從上表看出幾乎都是配發現金股利,

雖然已經連續27年都配息,

由於產業屬性為傳產景氣循環股,

所以獲利的部份並沒有很穩定,

因此歷年股利呈現高高低低。

 

營業展望

2022年全台建屋買賣移轉棟數為31.8萬棟,

年減8.6%,是近六年以來首見的衰退,

也創了近三年的新低,

下半年《平均地權條例》即將上路,

預售屋市場受到換約轉售限制,

以及總統大選因素的影響,

預估房市會呈現1~2年量縮格局,

未來的房價也較偏向保守,

另外台灣普遍的自住宅屋大都面臨老舊問題,

如何改善居住的品質和換屋需求也在增加,

許多民眾對於於危老都更,

有著迫切的 需求和期待,

長期而言來看自住需求的中古房市仍為主軸,

因此在經營策略上會以擴大市占、提升效能為主。

展望後市隨著進入5G世代,

將擅用電子商務機制的創新來提升交易效率,

持續推出DiDON智能賞屋、我家有多夯、

AI智能配案等數位工具,

滿足客戶多元化的購售屋需求。

 

另外在觀光旅遊事業的經營,

後疫情時代馬來西亞觀光市場逐漸回溫,

於去年2022年底購買的馬來西亞沙巴本島土地,

預計將於2023年與國際知名酒店品牌,

接洽合作事直並積極展開規劃設計,

這段期間也持續投入環灘島的海洋保育、

森林復育及豐富生態景觀,

未來皆一同來發展觀光旅遊業務,

朝向「零碳島」的目標。

(資料來源-工商時報、經濟日報、雅虎新聞)

 

★警語 : 以上只是個人研究紀錄,
非任何形式之投資建議,
投資前請獨立思考、審慎評估。

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本文原發表於CMoney 2023-6-18

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