(圖片來源-網路)
2021年房地合一税2.0及實價登錄2.0正式上路後，
查詢實價已成為購屋前的行情參考，
除了大幅提升房屋交易市場透明化，
交易重稅同時也遏止投資客投機炒作，
不過即便政策實施後為民眾帶來更多資訊，
但購屋總價、貸款期數及房貸利率皆創新高，
國人購屋的壓力仍持續居高不下。
隨著2023上半年將進入尾聲，
房市利空逐漸淡化及房價維持盤整下，
加上《平均地權條例》子法亦將於7月上路，
下半年又有總統大選、聯準會後續是否升息….等議題，
許多經濟及政策等因素都影響國內房市的走向，
今天就來瞭解台灣房仲業龍頭-信義(9940)，
現在還能買進嗎？
就讓我們繼續往下看…..
了解公司
信義房屋於1987年1月成立，
1999年10月為第一家股票上櫃的房仲公司，
2001年轉上市成功，
亦是國內唯一股票上市的房仲公司，
資本額為73.68億元，
目前市值約214.8億元(截至2023年6月9日) ，
主要是從事不動產之居間仲介及代銷及其相關業務，
服務的對象為一般社會大眾，
服務的地區則以都會區為主，
包括台北市、新北市、桃園市、新竹縣市、台中市、
彰化市、台南市及高雄市等，
截至4月底全台店頭數共有485家，
另有跨足不動產開發事業及觀光事業，
房仲業務的海外服務據點，
包括大陸上海、蘇州、日本東京、
大阪以及馬來西亞吉隆坡，
屢獲國內外獎項且長期致力ESG領域，
也是目前國內直營總店數最多的房介仲品牌。
(資料來源-信義(9940)2022年度年報)
業務範圍
2022年度合併營收為137.24億元，
由房屋仲介及代銷相關業務，
產生的營收為110.56億元，
占合併營收的81%，
不動產開發相關的營收為26.68億元，
占合併營收的19%。
主要的服務項目有中古屋之住宅、辦公室、
廠房、土地及停車位….等的買賣租賃仲介，
另也有整批預售屋、餘屋、個別新成屋的代理銷售，
以及履約保證與租賃代管業務。
除了核心的房屋仲介業務以外，
亦有跨足不動產開發事業，
興建的產品為一般住宅及部份商辦樓層，
以國內來說目前共有開發4件自地自建案，
位於新北板橋的「信義嘉和」，
在2022年底交屋超過3成，
餘屋也在2023年Q1全數完銷並認列完畢，
「信義嘉品」也是已經完銷，
但受到缺工影響還在興建中，
預計於2025年Q1才會進行交屋，
其餘2個則為預推案，
分別為預計2024年Q1預售的「新莊副都心嘉學案」，
以及2025年進場的「高雄楠梓案」。
隨著後疫情時代的到來，
部份房仲業務買賣屋過程所需要的文件，
已不再侷限一定要面對面接洽服務，
而是透過結合大數據、AI智能、
VR、區塊鏈…..等數位科技，
來改變傳統買賣屋的服務流程，
節省買賣雙方的時間與體力，
在經營不動產開發業務的部份，
將持續強化及落實ESG管理。
(資料來源-信義(9940)2022年度年報)
財務體質評估
信義(9940)的財務體質為「正常」，
有2項不良的項目，
進一步來探討原因是什麼。
▼ 信義(9940)體質評估檢視表
(資料來源-艾蜜莉定存股APP)
不良項目6：是否營收大灌水？
▼ 營收灌水比率>30%
(資料來源-艾蜜莉定存股APP)
營收灌水比率公式=
（近一年應收帳款+近一年存貨 ）/ 近一年全年營收
營收灌水比率79.44%比標準值30%高出許多，
從最近一季的財報來看，
光是「存貨」就佔了流動資產的28%，
所以比率過高主要是高存貨的影響。
目前的土地庫存包括，
新莊副都心案、高雄楠梓案，
以及無鍚市濱湖區的「山水嘉庭案」，
2023年的主力也將會放置在，
「山水嘉庭案」的餘屋銷售及交屋，
因此看起並沒有虛報營收的情況，
所以這項警訊不用太擔心。
(資料來源-信義(9940) 2023Q1合併財務報告)
不良項目8：是否欠錢壓力大
▼ 負債比率>50%
(資料來源-艾蜜莉定存股APP)
2023Q1負債總計180億元，
資產總計304億元，負債比率約為59.12%，
從資產負債表得知，
主要是「長期借款」以及，
「一年內到期之長期負債」佔比最多，
公司在經營期間需購置土地或開發，
所以向銀行借錢是很常見的，
負債比雖高出一點，
但在流動比率、速動比率、
以及利息保障倍數都是正常的。
▼ 信義(9940)2023Q1資產負債表 (單位：新台幣仟元)
(資料來源-信義(9940) 2023Q1合併財務報告)
檢視最近一年的負債比率來看，
2023年Q1也比前一季還下降，
所以後續再觀察是否有異常升高即可。
▼ 信義(9940)近一年負債比率 (單位：%)
(資料來源-理財寶)
近期營收及股利政策
近期公布5月營收11.66億元，
相較於去年同期的9.41億元，年增23.8%，
累計1~5月營收為66.73億元，
相較於去年同期的60.56億元，年增10.18%，
2023年Q1營收43.27億元，年增14.45%，
稅後純益爲 5.01 億元，年增 3.95%，
每股純益爲 0.68 元。
連二季營收都呈現成長，
主要是受惠「信義嘉和」案交屋挹注，
全案認列營收29.38億元；
由於年底之前國內不會再有新建案入帳，
加上《平均地權條例》即將上路，
因此2023年Q2開始的營收，
將回歸到房屋仲介業務，
且以自住需求為市場上的主流。
▼ 信義(9940)近1年營收及每股盈餘 (單位：百萬元)
(資料來源-Cmoney理財寶)
▼ 信義(9940)近10年股利政策
(資料來源-艾蜜莉定存股APP)
2022年配發1.2元現金股利，
並在6月6日已除息交易，
股息殖利率為4.12%，
近10年的平均殖利率為6.9%，
從上表看出幾乎都是配發現金股利，
雖然已經連續27年都配息，
由於產業屬性為傳產景氣循環股，
所以獲利的部份並沒有很穩定，
因此歷年股利呈現高高低低。
營業展望
2022年全台建屋買賣移轉棟數為31.8萬棟，
年減8.6%，是近六年以來首見的衰退，
也創了近三年的新低，
下半年《平均地權條例》即將上路，
預售屋市場受到換約轉售限制，
以及總統大選因素的影響，
預估房市會呈現1~2年量縮格局，
未來的房價也較偏向保守，
另外台灣普遍的自住宅屋大都面臨老舊問題，
如何改善居住的品質和換屋需求也在增加，
許多民眾對於於危老都更，
有著迫切的 需求和期待，
長期而言來看自住需求的中古房市仍為主軸，
因此在經營策略上會以擴大市占、提升效能為主。
展望後市隨著進入5G世代，
將擅用電子商務機制的創新來提升交易效率，
持續推出DiDON智能賞屋、我家有多夯、
AI智能配案等數位工具，
滿足客戶多元化的購售屋需求。
另外在觀光旅遊事業的經營，
後疫情時代馬來西亞觀光市場逐漸回溫，
於去年2022年底購買的馬來西亞沙巴本島土地，
預計將於2023年與國際知名酒店品牌，
接洽合作事直並積極展開規劃設計，
這段期間也持續投入環灘島的海洋保育、
森林復育及豐富生態景觀，
未來皆一同來發展觀光旅遊業務，
朝向「零碳島」的目標。
(資料來源-工商時報、經濟日報、雅虎新聞)
★警語 : 以上只是個人研究紀錄，
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本文原發表於CMoney 2023-6-18