(圖片來源：公司官網)
在科技浪潮的帶動下，
就連房仲業者也開始運用生成式AI技術，
提升客戶服務能力，
台灣房仲龍頭—信義房屋(9940)，
致力推動房地產科技(Property Tech)發展，
陸續推出包含DiNDON智能賞屋、AI智能配案等數位服務，
期待結合線下全直營服務體驗，
發揮全房產通路綜效，
提升買賣成交效率，
接下來就讓我們一起來看看公司的營運狀況吧!
▼DiNDON智能賞屋
(資料來源：信義房屋官網)
公司簡介
信義房屋成立於1987年(成立37年)，
資本額73.7億元，
主要負責中古屋、商辦大樓、廠房、土地、停車位之買賣租賃仲介，
及整批預售屋、餘屋、個別新成屋之代售，
除了台灣地區，
公司也透過100%轉投資公司，
在日本、大陸等地深耕，
截至今年上半年為止，
台灣地區營收占比94%，
大陸地區營收占比2%，
日本地區營收占比為4%。
▼2024年上半年公司營收占比
(資料來源：公司2024/8/12法說會PPT第6頁)
業務狀況
公司營收受房地產景氣榮景影響甚鉅
當房屋透過買賣移轉時，
房仲可從中獲得仲介收入，
由於政府推出新青安政策帶動剛性買盤回溫，
以及通膨預期、股市上漲帶動的財富效果，
讓房地產交易非常熱絡，
累計至今年上半年，全台買賣移轉棟數為17.7萬棟，
年增率激增27%，
帶動信義房屋上半年仲介收入來到73.5億元，
年成長40%。
▼2024年上半年全台買賣移轉棟數
(資料來源：內政部統計月報4.5-辦理建物所有權登記)
今年的房地銷貨收入主要來自大陸地區
信義房屋不只滿足於居間仲介的角色，
自2012年起開始轉型為土地開發建商，
轉投資設立信義置業(香港)有限公司及信義置業(上海)有限公司，
並透過其標得大陸上海市嘉定地區及江蘇省無錫市土地，
其中上海於2017年推出首個建案「信義嘉庭」，
1,109戶已全數完銷，總銷金額約155億元新台幣；
無錫市推出的建案「山水嘉庭」於2021年開始交屋入帳，
並於2021年~2023年各交屋45%、16%及7%，
但因為主打精品宅、訂價較高，
加上疫情衝擊中國房市，
銷售速度較慢，目前銷售率約70%。
營收狀況
收益主要來自於仲介收入
信義房屋2024年上半年總營收為74.25億元，年減5%，
主要是因為2023年認列了板橋「信義嘉和」建案19億元營收，
而今年上半年無新建案，
僅認列了大陸「山水嘉庭」的成屋去化，
貢獻營收約7,792萬元，營收占比1%
銷貨收入年減了97%，
是總營收較去年同期減少的主因。
雖然銷貨收入減少了，
但銷貨成本也較去年同期大減16.9億元，年減91%，
使毛利率由去年的25%提升6個百分點至今年的31%，
讓歸屬本公司業主的淨利年增12%，來到11.37億元，
每股稅後純益為1.54元。
▼信義房屋2024上半年營收狀況
(資料來源：公司2024/8/12法說會PPT第4頁)
股利政策
信義房屋的殖利率約為4.68%
信義房屋2023年每股稅後純益(EPS)為2.39元，
公司宣布配發1.6元現金股利，
股息配發率為67%，
比率為近5年相對低點，
若以8/16收盤價34.2元計算，
殖利率為4.68%，
略低於近10年平均殖利率4.94%。
▼公司2023年配1.6元現金股利
(資料來源：Goodinfo!台灣股市資訊網)
▼信義房屋近十年平均殖利率為4.94%
(資料來源：艾蜜莉定存股APP)
財務狀況
信義房屋的體質屬於正常
接下來利用「艾蜜莉定存股」的體質評估功能，
來檢視信義房屋的財務狀況，
我們發現它被評定為「正常」，
以下我們針對3個不良項目作探討。
▼信義體質評估為正常
(資料來源：艾蜜莉定存股APP)
不良項目1：
▼營收灌水比率 > 30%
(資料來源：艾蜜莉定存股APP，2024/8/16截圖)
營收灌水比的公式為：(應收帳款+存貨) / 全年營收
由於開發中及待開發的不動產尚未完工，
雖已帳列存貨，
但因為所有權尚未移轉給買方，
故還不能認列為銷貨收入，
再加上大陸無錫的「山水嘉庭」還有28億元的成屋尚未去化，
因此造成第二季存貨金額高達77.1億元，
不過公司主要營收來自於房仲收入，
仲介服務費係自「房屋履保價金信託專戶」之房屋款項中扣除，
應收帳款無法回收之風險有限，
整體來看，由於公司的行業性質特殊，
因此營收灌水比率超過30%，
我認為無需太過擔心。
▼公司存貨包含開發中、待開發不動產及商品存貨
(資料來源：公司2024年第二季財報P.20)
不良項目2：
▼公司負債比率 > 50%
(資料來源：艾蜜莉定存股APP，2024/8/16截圖)
公司有一部份業務屬於土地開發，
需要運用槓桿資金作為前期的建設投入，
因此負債比率高，我認為無可厚非，
觀察近5季及近5年的負債比率，
並無出現異常的跳升，
因此我認為超過門檻一些，
還在可接受範圍內。
▼公司近五季及近5年的負債比率
(資料來源：Goodinfo!台灣股市資訊網)
不良項目3：
▼董監和法人持股比 < 33%
(資料來源：艾蜜莉定存股APP，2024/8/16截圖)
雖然董監和法人僅持股11.04%，
但檢視2024年3月31日更新的前十大股東名單，
在不計入公司自行持股28.53%的情況下，
光是創辦人周俊吉及其長子周耕宇(現任董事長)，
再加上其他二等親以內親屬實際持有的股份，
就高達39.65%，
因此內部人實際持股其實蠻高的，
還具有濃厚的家族色彩。
▼前十大股東名單
(資料來源：公司前十大股東名單&自行製表)
展望後市
公司表示近期股市出現大幅修正，
加上銀行放款水位逼近紅線，
現階段採取收緊措施，
包含行庫、大型民營及中小型銀行都先後拉緊房貸額度，
對房貸戶實施三大做法：
一、已准額度待撥者，協調分散撥款；
二、未准額度者「排隊等」；
三、拉高房貸利率。
雖然市場上變數變多了，
但因為新青安影響力還是在，
因此下半年房市有望延續上半年溫和偏熱行情。
本文原發表於CMoney 2024-08-20
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