萬物皆漲，薪水不漲！
有沒有辦法降低居住的花費？
今年房地產的價格，
雖然比起 1、2 年前有修正一些，
但是對大部分的年輕人(包括我)來說，
仍然是很貴的。
以一般人來說，居住的費用，
最高要控制在家庭年收入的 33 % 以下，
否則會擠壓到日常生活的其他費用。
那有沒有什麼辦法，
能讓我們降低花在「居住」方面的費用呢？
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4 招降低「住」的費用
方法 1 : 與家人同住
俗話說:「在家千日好、出門百日難」。
與家人同住是一個很方便又省錢的方法，
尤其是單身的年輕男女，
能夠窩在家多受爸媽幾年的照顧是很幸福的。
出門在外，大大小小的開銷:
衛生紙、水費、電費…等都需要用到錢，
沒有自己在外面住過的人一定不能體會。
只是，和家人同住雖然省錢，
但卻不是每個人都能這麼做。
例如在外地求學和工作的人就沒有這項福利了。
另外，結婚以後，
是否繼續和家人同住也要有共識。
如果另外一半和你的家人相處和樂融融，
那麼一起住當然很好;
但如果雙方生活習慣或性格上存在比較大的差異，
甚至可能有衝突的，
就很難為了省錢 (或任何理由) 而住在一起了！
方法 2 : 先以租代買
房價雖然高漲，
但租金漲的幅度並不大，
尤其在房價高如天的台北市、新北市，
現在除非有什麼不得不買房的理由，
否則還是「以租代買」比較好，
免得被沉重的房貸壓垮 20 年、30 年…。
況且，租屋和買屋之間的價差還可以拿來投資。
如果每個月的價差有 2 萬 (每年 24 萬)，
放進年化報酬率 7 % 的投資標的，
20 年後就會有 983 萬 8918元，
這筆錢就可以用來買房子了！
不過要用這個方法，
至少必須要有存錢的毅力 + 一些投資知識。
而如果買屋和租屋之間的價差會不知不覺的用掉的人，
就不適合這個方法了…
因為 20、30 年以後，
可能房也沒有、錢也沒有啊！
▼ 想要 7 % 報酬率的投資該怎麼做呢？
以過去的回測來說，
定期定額的買大範圍指數ETF ，
例如台灣 50 ETF、VT…等，
長期的平均報酬率約在7 % 上下。
(製表:艾蜜莉)
方法 3 : 當包租公(婆)
如果已經有房子的人，
能將房屋的一部分或全部轉租，
就可以為自己每個月帶來固定的現金流，
減輕房貸的負擔、降低居住費用比例，
有時甚至還能賺錢！
如果每持有 1 間房子，
扣掉貸款和各種花費之後，
每個月都可以為自己帶來 1.5 萬的淨現金流，
這種「賺錢」的房子當然是多多益善！
持有個 6 間，每個月就有 9 萬現金流了！
至於房屋的頭期款哪裡來呢？
大部分的人第一間房子的頭期款來源，
通常是家人資助、自己工作兼職存下來，
以及投資所得。
有的人還有比較「進階版」的籌款方式:「募資」，
這需要比較專業的選擇標的和管理房地產的知識，
並提出完整的企劃書向金主募款，
當然未來的房屋收益，
也要付給這些出資的金主一部分。
不過，想當包租公、包租婆的人要特別注意:
目前因為房價太高導致房租的收益很低(尤其是台北市)，
如果這 1、2 年買新成屋來出租，
房租收益率恐怕只有 2 % 左右，不太划算！
所以最好還是多年前買的房子拿來出租，
收益率比較漂亮。
而有一些方法也可以拉高總體的租金，
EX:分隔雅房、套房出租，
或是往中南部學區附近找標的，
有時也會意外地會找到不錯的標的，
若再加上花一些小錢整修之後，
整體租金報酬率會提升不少！
(資料來源:電影功夫-包租婆)
方法 4 : 當二房東
「二房東」，顧名思義就是房子不是自己的，
但是他先向「大房東」租屋，
然後再轉手分租房子的一部分或全部給別人。
我國法令中，
除非原房東在契約中有註記「不得轉租」，
否則轉租是合法的。
不過為了長久經營起見，
我覺得二房東最好不要瞞著原本的大房東自行出租，
在取得大房東同意之後，
再把房子轉租出去更恰當、
也更有保障(以防房東不久後收回房子)。
當「二房東」如果標的選的好，是蠻有利潤的。
像新聞前一陣子報導:
大房東狀告二房東私下出租房屋(因為合約中有註明「不得轉租」)，
而這個二房東以每月 7 萬元為代價租下 3 層樓的房子後，
連帶騎樓分開轉租給別人，
每個月收到的租金居然高達 12 萬元，套利 5 萬元！
當然想當「二房東」，
也必需具備很多知識，
像標的的選擇、
與大房東訂定契約的細項、
房客的管理、
房屋的維修、
投資與報酬率的計算…等。
結論
我們整理以上的方法如下表格:
(製表:艾蜜莉)
每一種方法，
都有適合和不適合執行的人。
所以每個人要依據自己的情況，
來做最適合自己的選擇喔！
本文原發表於 CMoney 2016-7-24
