憑著熱血創業,卻失敗… 他讀了「這本書」後,真正學會「不斷」跳出舒適圈,才能跟其他人看得不一樣!


(圖片擷取自網路)
 

影響艾蜜莉一生的書:富爸爸,窮爸爸

富爸爸,窮爸爸這本書,可以說影響了我很深!
我自己也常常買這本書送人,
許多我的朋友都收到過我送的這本書。
 
這次,想分享的是一位經由我介紹
而重新把這本書拿出來讀的一位朋友~
 
他說:
「這本書讓他知道,想要財富自由,
其實有很多種方法,更重要的…
是你得跳出 舒適圈!」
 
往下看看他怎麼說…
 
 
這位朋友從小就到國外讀書,
因此中文有點不通順,為了保留原意,
艾蜜莉選擇不修改,
下面是朋友 J 的分享~ ^^
 

最重要的理財啟蒙書:窮爸爸 富爸爸!

第一次讀這本書是剛進大學的時候,
而時隔多年我仍認為它是其中一本最重要的理財啟蒙書之一。
這本書如果我用當時一句話來總括的話,
就是它告訴了我甚麼是無止境的老鼠賽跑遊戲。
我們從小給教育不斷努力,
為的是要進入下一個「里程碑」。
從小學、國中、高中、大學、找工作、結婚生子;
到幫孩子找小學、國中、高中……
 
我們學的就是帶小孩繼續跟我們一樣繼續打圈。
而唯一離開這個無止境的圈的方法
就是像「富爸爸創業」,創造被動收入。
事實上我被這本書影響很大,
因為 作者 Robert 打開了我的眼界,
他讓我知道一個普通人也可以成為一個有錢人。
他告訴我還有其他方法,
我可以創業,投資地產、股票,

最重要的得著是我要不斷跳出舒適圈,

才可以跟身邊的人看得不一樣。

 

我曾經衝動創業,

卻忘記學習「有錢人的腦袋與想法」!

但我小時候並不完全讀懂這本書,
也不夠經驗,
覺得世界很簡單美好,
一頭便栽進創業世界裡,
我學習到錢不像我想像中容易賺。
「太多看起來容易的賺錢方法了!」
 

我們都很會欣賞和羨慕有錢人炫耀,

但總是忘記大部分有錢人

都很會隱藏他們在背後的努力和實力。

儘管我有衝勁去行動,
但年輕的我沒有讀明白 Robert 強調的:
富人不是單靠創業致富,
而是在方方面面的投資(從腦袋開始)才可以維持的!
那時我沒有真正明白(不是沒想到)創業的風險,
也沒有真正理解一個好生意是需要慢慢建立起來的。
 
那時看完<<富爸爸,窮爸爸>>後有一段時間
我只讀這種「如何致富」的書,
沒有明白我需要的其實是學習真實的財務知識。
工程背景的我期待的是一套致富的公式,
一個可以付諸行動的列表。
 

 

 

我跌入了失敗者的思維。

有一天我接受了一個財務教訓後有一股驕傲的情緒,
我斷定<<富爸爸,窮爸爸>>
這本書就是一本「心靈致富」的書,沒甚麼技術教材。
在傳媒發放 Robert 一連串負面消息後
(公司破產、「富爸爸」的謊言)我開始質疑他。
我變成了書中說的「小雞」在抱怨。
但我很快又改正自己:
我為甚麼要認為Robert是完美的人呢?
無論他的故事是真是假,他公司的營運如何,
我消化、批評的焦點應該放在這本書說的話,
並擁有我自己獨立的意見。
 

後來,我轉換自己的想法

「找出能夠學習的點!」

他有些說話我認同,有些我不認同,
例如我未能贊同他買賣房屋的手法,
但我非常喜歡他對於資產與負債的觀點,
這個想法真是讓我茅塞頓開。
我也學懂轉換思想,我不再迷戀名牌大學,名牌公司高薪厚職的過去思想。
我從不屑人家:「哇,這樣也可賺錢?」,
改變到我很欣賞人「哇,這樣也可賺錢?」
 
說的話一樣,但語氣心情變了。
 

我開始大方承認

自己喜歡錢與創造錢的興趣!

我變得可以大方承認自己喜歡錢與創造錢的興趣,
因為我的觀點換成

「可以創造價值是件美好的事,

錢將會是副產品」。

我知道天上的父會喜悅我用心栽種的果實,
因為我會學着在工作上把榮耀歸給祂。
錢很重要但是它不能給我終極的滿足,
也不會是我工作的首要目標,
它只是我創造價值出來後的獎勵而已。
 
 

我們一輩子要努力「證明」自己有價值,

卻「忘記」自己滿有價值…

世界在變,我也在變。
第二次讀富爸爸,我領悟到一些新的看法。
為甚麼我們會陷入老鼠賽跑呢?
我們一輩子就是要努力「證明」自己有價值,
「值得」擁有榮譽,「配得」更好的物質享受;
卻不知實際上我們滿有價值,
又忘記我們應該享受的是造物主的創造與祂賜予的生命。
<<富爸爸,窮爸爸>>這本書講的是錢,
但它讓我有一個進入更深層次思考的機會。
Robert無意中有談到自己的信仰,
讓我再次理解到地基的重要性:
要建立一個摩天大樓,要有一個強大的地基。
而我想這個地基裏最重要的物料就是信仰和信念的混合體,
大樓越高,地基要越正確,堅定。

 

別只為了錢而工作!

書中一再重複窮人為錢工作,而富人讓錢替他工作。
我自以為創業過理解了,其實再次讀這本書時
又重新喚起以前被雇用和自己要求加薪的恐懼。
最可怕的是我一邊覺得自己的才能「應得」某種酬勞,
一邊卻又不自覺跌入那個負面的恐懼當中。
只為錢工作真的很可怕。
這代表我的觀念在第一次讀這本書後仍然根深蒂固,值得反省。
 

真不能只為錢工作。

 

努力工作、賺錢,其實 2者並不違背!

我也發覺我誤解了一些事。
我以前以為這本書一直想讓讀者覺得
「我要努力讀書工作,然後拿到高薪厚職」
是個無止境,差勁的概念。
相信大家會同意富爸爸沒有完成國二但他不是個蠢才這句話。
窮爸爸說要當聰明人,富爸爸說要雇用聰明人。
我認同後者亦認為兩者並無衝突。為甚麼不兩者皆有呢?
因為我雇用聰明人也得要有相當的實力才能駕馭這些人啊。
Robert憶述他16歲領悟財商的大道理,
所以差點不上大學。後來他也承認
那是因為自己急於開始建立自己的資產,
最終承認大學教育對他是有益的。
 
 
經過之前的經歷,
我覺得自己以前太著急到老闆的象限裡,
因為我以為只有這樣才能脫離老鼠賽跑和變成富人。
但像上面說的,我對風險失算了,
也忘記要持續磨練自己的學問。
失敗了,但其實

本來就不一定要帶着光環的「老闆」才能變成富人。

 
這本書開宗明義問的是:
「學校有沒有準備孩子去真實的世界?」作者最注重的還是教育。
 

我修正觀點:

年輕買房自住,容易讓房子成為負債!

另外,看到投資的部分我也有修改自己的觀點:
在年輕時買房子自住最大的不足
除了它是一個負債(銀行貸款,電,煤氣等等)外,
其實在於機會投資的損失與從中學習的機會。
我會無法繼續購買資產,
而且我還會損失了最寶貴的投資經驗。
起碼現在的我認為經驗是變成一個成熟投資者的必要條件。
 

時間和財務知識是我們的朋友

我不是最聰明的人,也不是最努力付出勞力的人。
但是這本書讓我知道時間和財務知識是我們的朋友,
想聰明地賺錢的話我應該一直集中在「免費的被動收入」上,
而且這跟我們在甚麼工作象限無關。
 

我的 4個重點!

這是個任何人都可接觸的領域,我自己定下的重點是:
1)我們要持續增加財務知識並買入或創造資產,增加被動現金流。
2)承 1)一直增加儲蓄和收入(可以是投資可以是打工),
但是心底要策劃一個建立自己事業的最終目標(夢想),
就是那個自己抱有最大價值的目標。
3) 等有足夠的,看起來小價值的資產給予我穩定的現金流,
甚至接近我的支出時,我便能有更多的錢去買更多的資產。
每多一塊資產,我便多一塊錢去幫我賺更多的錢。
4)接下來,便是真正可以投資「投機」項目的時候了,
便是要建立「自己的事業」的時候了。
 
對於我「自己的事業」,我的夢想是高風險,高價值,高回報的。
是真正放我自己的思想熱情建立的,是有否賺錢都是次要的。
因為我只想給予價值,討好上帝和大眾。
在這一點上我在艾蜜莉身上看到很好的例子,我是以她為目標的。
 
我剛剛開始這個新的思維沒多久。
慶幸的是,我覺得我在生活上和自己的經驗上印證了許多書上的道理。
雖然是第二次看這本書,但道理令我更深刻,更堅定,
甚至可以寫下自己的見解。我想這就是執行的威力!
期待我能延續現在的感動,繼續往更高深的財務知識,
更廣闊的財務自由之路邁進。
 
<<富爸爸,窮爸爸>>並不完整,
因為它的故事太美麗,缺少為普通人設想的實際風險。
可是它的確開了我的眼界,是本介紹我走進浩瀚金錢大海的第一本書。
我會推薦這本書給其他年輕人甚至小朋友看,然後讓他們越早實踐越好。
 
最後,艾蜜莉想推薦所有人都讀一次富爸爸,窮爸爸,
之後再決定:您要選擇要當一個富人嗎?怎麼達成?

Keep it simple, stupid!

 
本文原發表於 CMoney 2017-7-27

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只要這一張「Excel表」,就能帶您算盡「一生財務規劃」! (上)

(資料來源-網路)

巴菲特:「我一直有個遺憾,就是沒有早一點開始投資。」
已達到股神境界的巴菲特,居然也有這樣的感慨!?

大家覺得股神這樣說的原因是什麼呢?

我認為,關鍵就在「複利」。

只要「更早」開始投資, 複利的力量,
將會帶給巴菲特更高的獲利(更早達到今天的境界),
也會讓巴菲特少掉被通膨吃掉的報酬率。(通膨也是會複利成長)

那 … 大家知道嗎?
巴菲特可是從 11歲 就開始投資了喔~

就算這麼早就開始投資了,
卻還是有這樣的感概(逼死誰阿 …),
大家又是幾歲開始投資的呢?

在思考這個問題之前,我們先不討論投資,
大家可以先想一下,到目前為止,或者未來,
自己曾經做過怎樣的儲蓄跟理財規劃呢?

今天艾蜜莉就帶大家來算算看,

一生中到底要如何規劃自己的財務狀況~

20  ~ 30 歲的儲蓄理財計畫

一般人開始正式工作的時間不外乎都落在這個 10年,
通常一開始薪水都不會太高。

也因此,有人覺得現在的年輕人資源很少,
大環境又適逢 低薪高物價的時代,
怎麼可能有餘力存錢,還想幻想投資理財呢?

其實我認為剛好相反,
年輕人擁有這世界上最珍貴的資源—時間,

所以「理財要趁早」

這就是巴菲特為什麼會希望 早一點開始投資的原因。

若能順利搭配複利的效果,
小錢也能滾成大錢的。

所以這時期的重點,就要放在「存錢」!

實際做法:
1.建立記帳的習慣
2.學會規劃預算
3.建立每日儲蓄的習慣
4.學習投資、理財的知識

以下讓大家看看兩種不同的消費模式:

(整理-艾蜜莉)

(整理-艾蜜莉)

大家有發現兩者的差別嗎?
一樣先排除投資,就是

儲蓄跟生活順序是相反的。

所以有錢人的模式是先 儲蓄,
也就是 先支付給自己,
強迫存下一筆錢,再去做其他規劃。

假設:一名25歲的小李月薪 3萬元,
並強迫每月儲存 20% 的開銷預算。
(比例可以依照個人情況不同調整)

▼規劃好自己的預算,先把「儲蓄」做好

(整理-艾蜜莉)

再來 … 大家覺得每月存下的 6000元,
固定存滿 1年後全數拿去投資(1年 72000元),
並且每年都照樣行,大家覺得這個數字在 30年後會變成多少呢?
屆時小李也才 55歲而已喔。

如果是 巴菲特可以把它變成 8千5百多萬元!

這個數字大家覺得在月薪 3萬,
並且每月存 6000元做出來的成績,您還滿意嗎?

而這個報酬率的金額,
就是巴菲特超過 50年年化報酬率達到 20%的複利成果。

但畢竟我們不是巴菲特,
那有沒有比較合理的可達成的呢?

如果是 1年期定存(約 1%)的話,會變成 250多萬元。

更積極一點可以投資 台灣50 ETF ( 7%),就可以把它變成 680萬元。

甚至 … 大家願意長期遵守

艾蜜莉定存股( 15%)來操作的話 …

雖然比不上股神,但也可以有 3千1百多萬元的成績喔!

▼每年投入 72000元,在各報酬率下的成果。

(整理-艾蜜莉)

但這一切的前提,就是要有規劃好預算的習慣,
並且更重要的是,先支出給自己,也就是儲蓄在先!

所以我認為這時間的年輕人,要先有「複利」的觀念,
才可會有驅動我們去拚命儲蓄的動力喔~

但人生可不是只有這 10年喔,
在接下來的時間還會遇到怎樣的財務問題,
我們也是要依依提前規劃。

請看>> 只要這一張「Excel表」,就能帶您算盡「一生財務規劃」 (下)

本文原發表於 CMoney 2017-10-19

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退休金到底要準備多少?4000 萬太多?500 萬太少?1200 萬剛剛好!!


圖片:非凡新聞

 

退休金要準備多少才夠?

醫學越來越發達,
國人的平均壽命逐漸延長,
男生是76歲,女生是83歲。
長壽是件好事,
但很多人都擔心活太久錢會不夠用,
到底要準備多少退休金才夠呢?
我們繼續看下去….

退休金的來源

以平均 65 歲退休而言,
多年前國人平均壽命僅約 72 歲,
退休後只需要養活自己 7 年即可,
但隨著台灣人民壽命的增長,
讓大家開始重新審視自己退休後的資金規劃。

退休金的來源:
1、企業給的退休金。
2、自己與配偶從年輕累積下來的存款。
3、政府的退休年金(如勞保、國保退休金)。
4、子女的孝親費。

還是靠自己準備退休金最穩

不過根據調查,
一般企業的受雇者很難在企業裡做到 65 歲退休,
更別說是要領企業的退休金了。

如果指望領政府的退休年金,
也要擔心勞保與國保入不敷出的情況越來越嚴重,
加上少子化的影響,
未來勞保和國保很有可能降低給付額,
最糟的結果甚至可能是破產。

另外,現在很多年輕人平均的薪水都不高的情況下,
能夠奉養父母的資金也有限,
所以退休金我們只能靠自己規劃和準備。

建議準備 1200 萬以上退休金

最好的退休金規劃模式是「源源不絕」,
而不是「坐吃山空」,
只要有穩定的現金流入,
長壽不再是煩惱!

雖然實際準備金額,
會依每個人的生活花費習慣而有不同,
但如果要準備 1 筆基本退休金,
大約 1200 萬左右是比較夠用的數目。

我們假設夫妻倆 1 個月基本生活費需要共需要 6 萬元,
這樣 1 年就是 72 萬,
這 72 萬包含了食、衣、住、行…等各種費用。

1000 萬用於投資、再加上 200 萬的備用金

總共需要 1200 萬

如果把 1000 萬的資金放在平均 7.2 % 報酬率的投資工具,
這樣 1 年就可以提供大約 72 萬的生活費了。

不過 7.2% 的平均報酬率只是平均值,
並非每年可以領到 72 萬的生活費,
所以除了 1 千萬的退休金之外,
我們最好再準備一筆大約 200 萬左右的備用金帳戶。
( 200 萬約為 3 年的生活費)
因此這樣總共要準備 1200 萬。

圖說: 2015 年台灣民眾心中理想的退休金額調查。
31% 在 1000 萬以下、29.3% 在 1000 萬 ~ 1500 萬;
其餘 40% 最高的理想金額在 4000 萬以上。

(資料來源: 聯合新聞網 2015 /4 /16)

退休金的理財工具- ETF

有什麼投資工具可以達到 7 % 左右的投資報酬率,
爾且還兼具穩定、波動小、不會倒等特質呢?
答案就是大範圍的 ETF 。
例如說在台灣可以投資台灣50,
如果要投資國外,
也可以投資於世界股票 ETF 和美股的 ETF。

假設今年 ETF 的投資報酬率超過為 10  %,
一共可領取 100 萬現金,
就把多的 28 萬資金移轉到 200 萬的戶頭先保留下來,
下一年若 ETF 只有  6  % 投資報酬率為 60 萬資金,
就可以從 200 萬戶頭裡挪 12 萬來補足,
這麼做以後每年就會固定有 72 萬資金的生活費用。

退休理財重點:「穩定」的現金流

可能有人會覺得 7. 2 % 的報酬率很少,
想一年賺 50 % 甚至100 % ….
但我們要謹記「高風險、高報酬」這個概念,
如果為了提高報酬率,
卻讓投資承受過大的波動率,
這反而對退休生活很不利!

因為退休之後幾乎不會有新的工作收入,
若是本金虧損則更難瀰補,
所以穩定而能帶來細水長流現金流的投資工具,
絕對比大賺大賠的投資方式好。

除了退休金之外,退休前也該準備的事

另外除了退休金之外,
我們最好在退休之前準備好 2 件事情,
首先是保險(醫療險、意外險),
以免發生重大事故時一次花光我們準備的退休金,
另外一件就是要妥善安排自己的退休生活。

培養人際關係、與家庭生活

很多人夢想著過退休安逸的生活,
但真的讓他退休了,
卻可能找不到人生的重心而失去了平衡。

而且有的人年輕時全力衝刺事業,
並沒有把心放在家裡,
所以一旦年老要準備退休時,
親子、家人的關係已很淡薄,
事後要挽救彼此的關係為時已晚,
所以要在日常生活中經營人際關係和家庭生活,
不要等退休後才開始做。

培養多元的興趣、享受人生

退休後,由於許多人再也不用 9 點上班, 6  點下班,
也失去了職場上的地位,
因此往往有很深的失落感,
而在退休後無法調適。

所以建議應該及早培養除了工作之外的興趣和嗜好,
例如 : 學習畫畫,爬山、養寵物…等,
退休生活會更快樂。

結論:

幾歲退休比較好?

重點在於你什麼時候準備好!

那麼要幾歲退休呢?
如果目前你上班是快樂的、沒壓力且有成就感,
並且體力、時間是可以負擔的,
那麼繼續上班也許是不錯的選擇。

而直到上述的 退休金、保險、興趣、人際關係…條件都培養齊全後,
再來考慮退休喔!

本文原發表於 CMoney 2015-5-30

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5次房地產 景氣循環,能看出:「台灣房價從2014年緩跌至今,下次房市的低點,就落在 2021年!」

(圖片來源-網路)

台灣從 2002年到 2012年房地產總計漲了 10年之久,
直到 2012年房價才開始平穩緩緩下跌,
不過至今還是讓國人無感,為何會無感呢?
主要是薪資所得與房價差距過大,
讓我們來看一下國人年平均所得,
下表為內政部主計處公佈國人 106年平均所得約為 63萬。

(圖片來源-內政部主計處)

國人平均所得約 63萬,
假設一間 1000萬元的房子至少要 15年不吃不喝才買得起,
那用政府青年首購方案貸款來購買,情況會如何呢?
以台灣銀行青年購屋方案,範例如下:

(圖片來源-台灣銀行)

假設貸款 800萬 30年的二段式機動利率:

每個月要付 2.8萬多元的房貸,
但前提是自備款也要有 200萬,
如此才能購買一間 1000萬元的房子,
而且要背 30年,壓力可想而知。

假設貸款 800萬 30年的前兩年固定利率:

另一貸款方式也是要月繳 2.8萬多,其實差異不大。
現今房價高漲,薪資凍漲的年代,
何時才能買到夢寐以求的房子,
我想大多數人都感同身受。

在考慮買房前,
先來知道一下日本的房市歷史,
日本房市自 1990年以來就呈現低迷走勢,
老年人口多是主要原因之一,
而台灣也開始步入高齡化社會,
台灣房市未來是否也會日本化?

在 1990年以前,
很多日本人也像我們台灣人一樣,
認為買房子就是會賺錢,
買了放著隔沒多久就可以賺個好幾倍,
當時國際熱錢瘋狂湧入,全國上下一片榮景。

直到 1990年,
這個大泡泡終於被戳破了,
房產價格持續下跌 20年,共跌了 7成之多,
也就是原價 1000萬只剩下 300萬,
這是何其嚇人,這時日本人才終於了解到,
原來房子不是永遠都會漲。

日本當時房市崩跌大致上是因為老齡化嚴重,
人口撫養比大幅上升,
經濟轉折點以及國內緊縮的貨幣政策造成了衰敗的 20年。

現今台灣也朝向老年化的社會發展,
到了 2026年人口紅利
(依國家發展委員會定義,
係指國內勞動年齡人口達總人口 66.7%以上、
扶養比在 50%以下的狀態)
也即將結束。

台灣房市景氣循環

台灣房地產從 1968年到現今的共有五次漲跌循環:

第一次循環: 1968年~ 1975

1968年開始漲 6年, 1974年高點後急跌 1年)

1973年中東戰爭,
因為石油禁運而引起油價上揚,
爆發第一次石油危機,
房價物價一起飆漲,
而戰爭結束後房價也快速下跌。

第二次循環: 1975年~ 1982

1975年底開始漲 5年, 1981年高點後跌 1年)

1975年 11月政府宣布解除禁建令,
房市又從低點緩漲,
直到 1980年再度爆發中東危機,
油價也因禁運而高漲,
跟第一次石油危機一樣,
房價也急速上漲,但戰爭結束後,
房價也是又快速下跌。

第三次循環:1982年~ 1990

1982年開始漲 7年, 1989年高點反轉 1年)

1982年~ 1988年出口繁榮,
經濟成長,國民所得增加,
其中 1987年,政府實施「公共建設保留地徵收」政策,
因此造成大量貨幣供給額,
房地產又再度飆漲。

直到 1989年 8月 26日,
因國人無力負擔房價,
爆發大規模「無殼蝸牛運動」,
房價出現大暴跌。

第四次循環: 1991年~ 2001

(此階段房市盤整 10)

1991年開始經濟成長緩慢,
1996年李登輝總統的「兩國論」
引發中國對台發射飛彈事件,造成民眾恐慌,

1997年又爆發亞太金融風暴,
造成房產持續盤整。

第五次循環: 2002~至今

(2002開始漲 12年, 2014年緩跌至今)

2003年SARS風暴,
房價下跌力道很大,
但反應半年落底後就一路的大漲。

一直到 2008年全球金融風暴,
房價又開始下跌,
但也是反應半年就又回升,
一直到 2014年才趨緩。

但如果把第四次的盤整段,當成第三次循環中的下跌段,
那麼第三次循環就等於上漲 7年、下跌 11年。
(所以一個完整的循環約 18年左右)

再從 2003年開始上漲至 2014年的 11年後開始的下跌段,
包刮下跌到盤整的時間就可能會長達 8~ 10年的時間,

我認為下一次的低點可能會落在 2021年左右!

(因為房地產具備景氣循環的特性喔~)

老年化後房市趨勢

上圖為內政部統計,
預估台灣人口變化的程度,
再 9年後也就是 2026年,人口紅利結束,
台灣即將邁入老年化,少子化社會,
對以內需為主的房地產,一定會造成衝擊。

而有些觀念未來可能不適用,
例如:養兒防老。

不如趁能力還行時,
購置保值性的房地產,
來當作老時的經濟依靠。

而且往後房市主流產品可能變成
10幾坪小坪數,一兩房的產品為主。

政府法令

以上大致介紹了台灣過去房市歷史,
以及未來人口情況,而政策的部份,
政府目前對於房地產是推行房地合一稅,
可由下圖來了解。

房地合一稅是依所得課徵!
假設以 1000萬元出售持有不滿 1年的房屋,
獲利 200萬元,奢侈稅的稅率 15%,
依交易金額要課 150萬元。

若以房地合一稅版本只課獲利 200萬元的 45%
只課 90萬元,會比奢侈稅輕。

買房前的準備

投資不求快,但要求穩,
所以在買房前準備的功課可不能少,
不然常常到現場才發現根本不符合自己需求,
課前準備可以以下列方式去執行:

1.仔細考量購買成本(包含整修及家具),並以不超出預算為主。

想知道附近房市成交價位的區間,
可以上內政部不動產資訊平台查詢,
例如:高雄市左營區,店面,
設定從 103年1月~ 106年10月,
屋齡 0~40年,畫面如下所示。

2.比對附近區域的租屋行情。

想知道附近租金大致價位的區間,
也是上內政部不動產資訊平台查詢,
例如:高雄市左營區,店面,
租金設定從 103年1月~ 106年10月,
屋齡 0~40年,畫面如下所示。

3.正確的估價方式。

3.1比較法
原則:指以比較標的價格為基礎,
經比較、分析及調整等,以推算勘估標價格之方法

從附近區域比價

假設得知甲區新成屋的行情區間,
得知當地預售屋每坪 20萬元,
近期也有新成屋拍價為 17萬元。

新成屋價格 =(20萬元+17萬元)/2 = 18.5萬元左右,
但此算法為粗估值,應再多多比較物件,才較準確。

3.2由租金反推
假設月租金 4萬的住宅,
投資報酬率抓 5%,房價估約為 (4X12/0.05=960萬)

3.3預售屋價格反推法
預售屋價格x1.1~1.2=新成屋價格
預售屋價格x(1-房屋使用年限/房屋耐用年限)=中古屋價格
通常預設房屋的耐用年限為 50年。

1.尋找有區域發展性好的物件。
2.盡量提高貸款成數、且降低貸款利率。
3.如果租金大於每月攤提的貸款金額,則現金流為正數,此物件就可投資。
4.每月收淨租金,如此物件房價上漲,則可以賣出賺取價差。

房地產獲利主要為租金收入以及出售賺價差,
但穩定現金流正數是最必要性,
因此可以自己製作一張簡易的現金流量表,以下舉例說明:

金額()
2012 -1000(總成本)
2013 +15.8(淨收益)
2014 +15.8(淨收益)
2015 +15.8(淨收益)
2016 +15.8(淨收益)
2017 +15.8(淨收益)+1000萬

(最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

假設 2012年購買一間 1000萬店面,
以青年貸款向銀行借貸 800萬,償還時間 30年,
每個月償還貸款 2.85萬,租金每年 50萬,
扣除支出所得淨收益為 15.8萬,
5年後原價賣出,共可獲利 79萬,
因此製作一張簡易的現金流表格可以讓自己快速分析。

金額()
2012 -500(總成本)
2013 +1.2(淨收益)
2014 +1.2(淨收益)
2015 +1.2(淨收益)
2016 +1.2(淨收益)
2017 +1.2(淨收益)+500萬

(最低限度不虧以原價賣出)

(整理-艾蜜莉)

假設 2012年購買一間 500萬大樓住宅,
以青年貸款向銀行借貸 400萬,償還時間 30年,
每個月償還貸款 1.4萬,租金每年 18萬,
扣除支出所得淨收益為 1.2萬,
5年後原價賣出,共可獲利 6萬,
以上是單純以一間大樓住宅,出租一名房客所做計算。

結論

房屋的價值主要是由建物價值與土地價值所構成的,
地段好的店面除了可以獲取租金之外,
其建物價值與土地價值都是比較不易下跌,
但缺點就是購置成本高,
當然投資房地產不只是成本因素,
還有其他的風險因素如
資金週轉不靈利率風險法令的轉變
天災人禍(地震…等)房客管理風險。

要投資房地產前這些風險因素也要考慮進去,
如果萬一發生這些風險時,自己沒辦法解決,
那就不適合現在貿然進場,
等到有一天有能力處理這些事的時候再進行。

本文原發表於 CMoney 2017-10-19

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驚呆了!原來我買股票總是虧錢, 原因竟然是不了解「能力圈」的觀念….


(圖片來源)
 

為什麼買股票總是沒辦法穩健獲利

Annie 用 10 元買進 1 張股票,
預測價格趨勢會上漲,
也就是希望另一位買家可以用 13 元的價格跟他買,
因此對她而言,
這間公司是做什麼的並不重要。
 
但預測趨勢的問題在於:
未來顯然是隨機而無法預測的,
所以猜對和猜錯的機率都是有的,
長此以往下去,
績效也就不穩定了。
 
那要怎麼做才能讓賺的機會比賠的機會多呢?
讓我們繼續看下去….
 
 

買 1 張股票=當企業的股東

我們要根據更穩健的原則(價值投資的概念)來決定是否投資,
也就是當買進 1 張股票的時候,
要把自己當成是該企業的老闆和股東,
因此就要去了解這家企業的經營模式,
EX: 產品有哪些?
這間企業的對手有哪些?
企業有哪些優勢、護城河…等等。
 
不過一般人要如何了解一家企業?
要了解到什麼程度才能買呢?
答案就在「能力圈」的概念。
 

找到自己能力圈的股票

能力圈就是自己能理解經營模式的產業與企業,
因此每個人的能力圈範圍都不太相同。
要找到能力圈的第一步是「了解自己」,
因為每個人能力圈都不同,
範圍和生活周遭的環境與學經歷、工作..等有關。
 

有些企業經營模式很簡單,

幾乎在每個人的能力圈範圍內

有一些企業的經營模式很簡單,
是大部分的人都能了解的「能力圈」。
例如: 3大電信公司,
其營業內容是收取電信通話費與網路通訊費,
而且因為是特許行業、
又兼具高市佔率的壟斷性質,
因此營收非常穩定,
預估它未來的營業狀況並不難。
 
 

在能力圈的範圍內投資

大部分的人可以了解5種產業內的企業,
但有些人的能力圈可以到 20 ~ 30 種產業內的企業。
不過重點並不是範圍多寡,
而是要清楚界定自己的能力圈範圍所在,
並在這個範圍內買賣股票,
這樣可以提高投資的穩健度。
 

在能力圈外的股票,

寧願錯失可能賺錢的機會也不要買!

多年以前有位在生技製藥公司工作的朋友告訴我:
某家製藥公司會轉型成上市控股公司,
因此股票會大漲!
 
聽到這個消息之後,
我試著設法找尋別的管道來應證這個消息…
但顯然生技製藥業並不是我的能力圈,
因此最後我無法求證!
 
後來這間生技製藥公司果然轉型成控股公司,而且股票大漲!
 
不過我卻沒買,而且也一點不覺得可惜,
因為生技製藥公司不是我的能力圈範圍,
是那位朋友的能力圈,
他依照自己的產業資訊判斷可信度而投資,
而我沒有相關的知識與資訊可以判斷,如果我買了,
就是在「賭」,既然是在賭,長期下來投資績效就不會穩定!
 
 

「艾蜜莉觀察名單」是我能力圈的股票

我的能力圈範圍內的股票,
就是艾蜜莉定存股軟體中「艾蜜莉觀察名單」中的 70 ~ 80支股票。
每 1家企業我了解的程度雖會有高低的不同,
但在我心中至少要有把握了解到 60 ~ 70分我才會買進,
有的時候了解度比較低的股票,
我也會配置比較少的資金。
 
圖說:艾蜜莉觀察名單的個股節錄

( 資料來源:艾蜜莉定存股軟體 資料日期:2014 / 9  / 30 )
 

擴大能力圈的方法

那如果自己的能力圈範圍內的股票數量不多該怎麼辦呢?
如果加上 ETF 數量也只有 10 支內,
我的建議還是要在自己的能力圈投資!
這樣雖然投資機會比較少,
但堅守自己的能力圈,
將大幅減少虧損的機會!
 
另外,我們也可以慢慢的拓展我們的能力圈,
不過擴大能力圈的過程並非一蹴可即,
不是花一點時間打開電視聽聽分析師介紹一下公司,
聽聽消息、看幾篇報章雜誌的報導就可以的。
 
巴菲特曾經提到過:
他在買進股票之前,
會假想這間公司是父母留給自己繼承的企業,
然後因為要接班,
因此要去找資料、問產業人士、看財報…
用盡一切方法了解要怎麼經營。
但如果花了很多時間還是無法了解,
這間企業就不在自己的能力圈內。
 

(圖片來源:網路)
 

分享了解企業的小祕方

這裡也分享一下我經常使用的了解企業的方法之一,
就是先去找尋企業多年以來的「利空」原因,
了解這個行業的問題所在,
並觀察經營階層有沒有能力解決問題。
實際的做法是先打開看盤軟體,
然後查看我有興趣的企業大跌和落入便宜價的時間點,
並使用 Google 去查詢「指定時間範圍」內的「新聞」,
對照起來十分方便。
 

結論

要買股票之前,先問自己幾個問題:
 
1. 如果我有足夠的錢,我是否願意買下整間公司來經營?
2. 我對這間公司的了解是基於自己的能力圈,
而非別人的推薦?
3. 在大部分的產業利空發生之前,
我就了解該企業未來可能會發生的營運挑戰與困難,
並有信心經營團隊可以安然度過?
4. 我有自己 1 套獨立的 SOP,
包含買賣、停利 (損) 的依據 ?
5. 若買進後遇到股價大跌、財報數據變差、利空消息滿天飛…等,
我都不會因此恐懼與慌張,
並焦慮的到處問別人「為什麼?」和「怎麼辦?」
 
如果上述的問題答案都是「Yes」,
表示這檔股票在自己的「能力圈」之內,
如果是這樣才建議買進該公司的股票!
只買自己「能力圈」範圍內的股票,
不僅可以擺脫虧損的命運,晚上也睡得更安心!
 
本文原發表於 CMoney 2015-6-26

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低薪和存錢是兩件事》 簡單「5步驟」,讓小錢變大錢, 30歲前,也存到 第一桶金!

(資料來源-網路)

Ivy,今年 30歲,
從外地到台北念書,
畢業後就在台北工作,
平均月薪 30K,
每個月的固定開銷就佔了薪水 8成以上,
但神奇的是,
她居然在 30歲前,就存到了人生第一桶金(100萬)。

究竟 Ivy是怎麼辦到的呢?

在這個低薪時代,
「存100萬」看似遙不可及,
但只要確實執行5個步驟,
想要達標是很簡單的喔!

1.設定目標

第一個步驟就是設定要存多少錢、多久要達標

假如設定 8年存 100萬,
1年必須要存 12萬5千元,
1個月要存至少 1萬元,
不足的資金就利用額外獎金或收入來補足,
當然,每個人的情況都不一樣,
所以就視個人情況適度調整。

2.預算規劃與記帳

知道自己一個月要存多少錢以後,
接下來就需要制定計畫,
將每個月的薪水妥善安排到「食、衣、住、行、育、樂」上。

並且養成「記帳」的習慣,

這樣才能了解自己的花錢習慣,
也能知道設定的花費比例是否正常,
下表是Ivy每月的薪資用途規劃:

3.先支付給自己,儲蓄與生活分開管理

觀察一下自己,拿到薪水的第一步做了什麼?
是去繳拖了很久的帳單?
還是去吃頓美食,慰勞自己?

一般人的觀念是
「收入 – 支出 = 儲蓄」
但這樣做常會在儲蓄前,就把錢花光了!

而 Ivy的做法是

「收入 – 儲蓄 = 支出」

強迫自己拿到薪水的第一刻,

將儲蓄 5千元,自動轉存到儲蓄帳戶,

儲蓄帳戶最好是沒有提款卡、無法轉帳,

這樣才不會因為某些原因讓儲蓄的速度暫緩或中斷。

有些花費可能是一季、半年或是一年才需要挪用到,
像是所得稅金、旅遊基金、買衣服等,
可以將這些花費和生活費分開存放,
最好能保存在有子帳戶功能的帳戶裡。

像是玉山和台新的帳戶都有這個功能,

將不同用途的存款分開管理,

也不會因為跟生活費放在一起而被動用到,

順便還能賺點利息。

生活費帳戶的選擇也有個小技巧,
可以挑選自己領錢方便或有提款轉帳優惠的銀行,
就可以省去提領與轉帳的手續費,
如果真的都找不到可以免手續費的銀行,
那就要減少領錢和轉帳的次數,
雖然手續費不是筆大錢,
但是一年累積下來也是好幾百元呢!

4.開源&節流

開源與節流是存錢的根本之道

像是Ivy會將二手物品上網拍賣,
假日接些兼職的工作,每個月會再多個 5千元以上;
另外,要有額外獎金,也會優先放到儲蓄帳戶;
買菜就買即期食材或是到早市買,價錢都會比較優惠;
和朋友盡量就約免費景點,或是有折扣的餐廳等。

其實開源和節流的方法有很多,
如果想開源不一定要兼職,
像是工程師、會計師等的職業,
需要非常專業的知識與技能,
反而就要多投資自己、充實自己,
讓自己的專業技能升級,
薪水就有機會能夠三級跳。
而節流的部分,
可以多善用自己周遭的資源,
像是利用公司提供的員工福利,
並且事先替自己想想未來幾個月,
甚至是未來一年的生活計畫,
一方面讓自己有目標,
另一方面也能趁有折扣時買入優惠券、機票等,
也是省荷包的一大撇步喔。

5. 投資

有沒有聽過「人兩腳,錢四腳」?
就是在說錢滾錢的威力,

投資,讓你可以縮短達標的時間。

我們來看看下圖,
一邊是單純的把 1萬元放在帳戶,
一邊是將 1萬元投資年化報酬率 7%的理財工具,
像是大家最熟悉的 ETF-台灣50,
可以看到,時間越長,兩者的差距就越大。

巴菲特曾說過:人生就像滾雪球,

重要的是要找到濕的雪,
和一道長長的坡,
說的就是複利的力量。

但只靠複利是沒辦法讓你快速存到一桶金,
因為複利只是存錢過程中的加速器,

如果沒有辦法持續的投入本金,

縱使複利的威力再怎麼強大,
所得到的結果還是會令你失望。

大學剛畢業的小明和小華,
兩個人都想存一桶金,
盡快將交往已久的女友娶回家,
他們都聽說複利的威力十分強大,
所以很努力的每個月存下 1萬元,
一年後,兩個人都有 12萬元的本金可以開始投資。

小明雖然想娶女友,
但總是抗拒不了朋友的邀約,
逛街偶爾也會失手買些非必要品,
結果每個月花費都爆表
最後當起月光族,
儲蓄帳戶裡的老婆本,
也就只有一開始的 12萬元,
10年過去了,
雖然他很認真的研究艾蜜莉定存股,
想讓投資帳戶裡的存款變多,
但依然無法存到一桶金。

反觀小華是個情比金堅的專情好男孩,
鐵了心要把女友娶回家,
所以每個月都繼續存下 1萬元,
年底的時候會把這 12萬元再放入投資帳戶,
持續實行存錢 5步驟,
也認真的研究艾蜜莉定存股,
最後他順利的在第 6年存到了一桶金,
開心地將女友迎娶進門。

這樣的結果是不是很令你驚訝呢?
有沒有投入本金的差別居然如此之大,
同樣都是 10年的時間,
小明的帳戶裡連半桶金都沒有,
而小華不只有了一桶金,
甚至還累積二桶金了!

▼要如同小華一樣,謹守這 5步驟喔~

結論

年輕人,別對自己太好!

網路上常有存到一桶金的心路歷程PO文,
下面總有:「我的薪水低不知道甚麼時候才有第一桶金」的回覆。

其實薪水低和存錢是兩回事,

重點是能不能克制自己的消費慾望,

以及如何正確運用資金,
對於有心要存錢的朋友,
我常會跟他們說先改變自己的消費習慣。

前面幾年會辛苦一點,
但是只要撐過去之後,
後面的路就會變得輕鬆許多。

而且年輕人最大本錢就是時間,
距離要退休的年紀至少都還有 30~40年的時間,
這段期間如果一直遵守上面的 5步驟,
相信退休時會有 1000萬~1億元以上的退休金喔!

本文原發表於 CMoney 2017-10-18

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實用「結婚禮金行情表」,只要照著包,包你好做人!


(來源:網路)
 

結婚禮金怎麼包,

不失禮又不傷荷包?

上表是在網路流傳甚久的搞笑版本紅包行情 :D。
 
不過結婚禮金要怎麼包?
一直是讓很多人傷腦筋的問題,
尤其現在 6 月的結婚旺季又要到了,
交遊廣闊的人,
甚至可能要在同個假日參加 2 次不同的喜宴呢!
 
但結婚禮金要怎麼包,
才能不失禮又不傷荷包呢?
我們繼續看下去…
 
 
 

包結婚禮金的 3 大考量點

以下是我們包結婚紅包時,
會考量的 3 大要點:
 

一、依關係來說

對我來說,關係是首重的因素。
 

1. 至交近親

如果是至親或死忠兼換帖的好兄弟(姊妹),
那當然要包大包些,
例如:傳統習俗裡,「母舅」的禮金會非常大包,
通常都會在 6000 元 ~ 1 萬元以上!
 

2. 一般親友

第 2 層是一般的親戚朋友、
平常有互動的同事、主管,
或工作上密切來往的上下游廠商,
這樣大概可以包 1600 元 ~ 3600 元左右。
 
 

3. 點頭之交

但如果是點頭之交、許久沒聯絡的同學(學弟妹)、
前同事、別的部門同事、
遠親,或關係更遠的人…
有的人是會很客氣的婉拒參加(如說那一天有事等);
也有的人會意思一下包個 600 元 ~ 1200 元的紅包,
但是禮到人不到,
也免得讓新人虧損。
 

4. 合包也是一種方法

有的公司有很大的部門(像公務員的大部門那種),
有時候 1 個部門會超過100人,
雖是同事但平常幾乎沒有互動,
這時候也可以採取「合包」的方式。
 

(圖片來源:網路)
 

二、看宴客地點

原則上包禮金的時候,
我們會考慮至少不要讓新人虧本,
因此會考慮喜宴的成本,
至少打平或多加一點給新人。
 

1. 五星級大飯店

但如果在五星級大飯店辦喜宴,
假日每桌至少要 2 萬多 ~ 3 萬多起跳,
也就是說親友要包 2600 元 ~ 3600 元,
才能確定新人不虧本。
 
不過通常請在大飯店的新人,
如果桌數又辦得多的,
多是圖個熱鬧與喜氣,
也都會做好可能會虧損的心理準備了。
除非往來的親友的都是富貴人家,
否則期待平均每位來的親友都包 2600 元以上,
是有點難啊!
 
▼ 五星級飯店的婚宴費用還在不斷調漲中!

 

2. 專門的婚宴會館

第 2 層是四星級飯店或專門的婚宴會館,
依照地點的不同,
每桌從 1.2 萬元 ~ 2 萬元起跳,
所以大約包 1600 元 ~ 2000 元以上是比較合理的。
 
▼專業的婚宴會館一樣很漂亮,
價格大約是五星級飯店的一半!

(圖片來源:府中 晶宴會館)
 

3. 一般餐廳與辦桌

再來是一般餐廳,
建議依照當地的行情來調整,
但是至少要包到 1200元 ~ 1600 元以上。
 
而如果新人是選擇溫馨熱鬧的「辦桌」,
這樣也很棒!
不僅菜色豐富、新人不會虧損,
來的賓客也不會有負擔!
依照北中南行情、菜色等級不同,
可以包 600 元 ~ 1600 元不等。
 
▼傳統的「辦桌」業者大進擊!
除了菜色好之外,
還有業者推出白色歐風帳篷版本。

(圖片來源:網路)
 

三、額外要注意的禮數

包禮金的主要考量,
雖然是「關係」和「宴客地點」,
但也有一些其他的考量事項要調整。
 

1. 吉數→「單數」、「 4 和 8 」不要包

例如傳統習俗中結婚要成雙成對,
不可包尾數為單數的禮金 (如:1100 元、2300 元…等),
而「4」的諧音不吉 (諧音「死」),
所以也不包 1400 元、2400元…等尾數為「4」的紅包數目,
另有些地方則忌諱尾數「8」(諧音:掰掰~)、
而有些地方覺得「8」沒關係,
所以在包紅包之前,
可以先詢問家中長輩這些傳統規矩。
 

2. 陪對→禮尚往來的觀念

「陪對」的意思是:如果自己已經結過婚了,
而之前來參加婚禮的人要結婚,
這個時候我們要「還禮」。
 
還禮金額不能少於對方之前包給我們的禮金數目,
通常還會再添加一點。
 

3. 參加人數→小孩占位也要包 1 份

我們也要考慮到「參加人數」,
例如 2 人以上就把禮金乘以 2 (並湊成吉數),
而如果小孩已經大到會占一個位置,
我們也要把他視為一個成人並包相對應的禮金。
 

4. 有無喜餅

有收到喜餅時,
可以考慮加個 300 ~ 800 元上下,
並湊個吉數包出去。
例如本來要包1600 元,
加上 500 元是 2100 元,
湊吉數要包 2200 元以上。
 

5. 自己的經濟狀況和物價指數

還有一點很重要的,
除了參考上面的價格之外,
就是要考量自己的荷包,
並適當的根據不同的時空地點(北中南)、物價指數做微調。
 
如果自己手頭比較緊,
也可以委婉地告訴新人,
通常交情夠好對方會為你著想,
其實大部分的婚宴目的都不是要賺錢,
只是希望能夠得到眾親友的祝福,並一同快樂!
 
 

結論

我把上面的各個項目,彙整成表格(如下),讓大家能一目了然:

註:以上為單人、無喜餅行情,亦可斟酌不同情況自行上下調整。
 
再次強調,
以上的禮金數目都只是參考,並不是絕對。
被請跟請人都是人情往來的評量,
紅包是一種祝福精神,
不是單純去幫忙分攤喜宴的方式。
 
像 1 年多以前我結婚的時候,
就有仔細考量宴客名單,
邀請來參加的人都是至親好友,
所以辦的桌數也不多。
我們不亂炸紅色炸彈,以免造成別人困擾,
而對一些經濟上可能比較吃緊的親友,
我也希望他們不要包太多、不要有負擔,
甚至主動表達只要人來、心意到就好,
禮金可以不用包喔!
 
本文原發表於 CMoney 2016-5-28

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台股上沖下洗 1500 點,唯有她可以笑到最後! 原來是靠「這 6 個方法」…


(圖片來源)
 

今年初的「擦鞋童」現象

今年1 ~ 4月股市多頭的時候,
我每週都能收到 30 篇左右類似內容的留言:
 
「您好,我是投資新手,最近股市一直上漲,
我想放進全部的資金趕快賺錢,
但沒時間研究!請你報我可以買的股票!」
 
「我覺得工作壓力很大,想辭掉工作,
全職玩股票,可以跟你學嗎?」
 
「最近我有機會借到一筆利息 X % 的貸款
請問某某股能不能買?」
 
「我很急!一直都等不到你說的好股票+好價格出現,
可以用 XX 元 (昂貴價) 改買某某股 (投機股) 嗎?」
 
每次看到這樣的留言我都很擔心,
並勸說他們先學好投資方法再進場。
每次股市多頭的時候,總是存在過度樂觀的投資者!
 

投資市場的 6 大危險因素

留言雖然都是不同人留的,
但歸納一下卻有一樣的「危險因素」:
1.新手 (不了解股市,只看眼前的上漲就想投入)。
2.求名牌。
3.急躁 (不想等待好股票+便宜價格)。
4.全職玩股票。
5.重壓滿倉。
6.借錢投資。
 
以上  6  點,在股市裡都是很致命的特質。
 

股市就像…

前 1 分鐘風平浪靜、

後 1 分鐘捲起瘋狗浪的海洋!

股市就像平時看起來就像一望無際、風平浪靜的海洋,
但當遊客很高興的下水之後,
卻發現底下處處有漩渦暗流。
不僅如此,前一分鐘還晴空萬里、
吸引你往深處探索的海洋,
下一分鐘就忽然風雲變色,捲起千層浪!
因此很多投資人就在這樣的陷阱之下,滅頂了…
 
今年初以來,台股大盤連續上漲,
4 / 28 時台股大盤創下最高 10014.28 點的記錄,
氣氛一片歡樂!但此後盛極而衰,
3 個月後 ( 7 / 28 ) 爆跌到 8516.23 點,
跌了將近 1500 點 ( 15 % ) !
 

暴跌的理由是什麼?

有人說…是陸股暴跌影響到台股,
有人說…是被希臘債務問題牽連,
但也有人說這是「人禍」,
因為在台灣買股要被剝「 6 層皮」,
付出很多「稅與費」,
也造成棄權、棄息的賣壓加重。
 
不過我的看法比較實際:
台股是 1 個大型的景氣循環股,
月滿則虧、漲太高了就會跌,
所以因為什麼原因下跌的根本不重要!
 
既然我們事先無法預測,
而且也不知道利空會影響多久,
因此最重要的是了解股市的運作模式,
找出應對的對策!
 
 

避開風險的 6 大對策

要避開風險最好的方法就是「晴天備傘」,
而不是等發生事情了再來補救。
如果我們平常投資時就能按著以下的方法做,
那麼在投資市場中就算遇到亂流,都能長保安康!
 
1.徹底的了解股市的規則與風險,
透過學習找到合適的策略再投入。
 
2.只投資自己「能力圈」的股票。
 
3.耐心等待「好股票+便宜價格」才出手。
 
4.勿輕易全職投資,
因為容易造成心理和現金流壓力而失敗。
 
5.嚴格執行資金控管。
 
6.絕對不要借錢買股票,
或做高風險的槓桿商品投資(期貨、選擇權…等。)
 
以上能讓投資長期穩健、縮小風險的方法,
剛好就跟文章開頭的「危險因素」完全相反喔!
 

投資市場的殘酷風險實例

最近有一個很令人遺憾的新聞:
「…中國期貨界傳奇人物劉強,疑似因為在這次大陸股災中,
在高位滿倉做多期指和配資(借錢)買股票,
最後導致破產,22日在華貿中心酒店頂樓平台跳樓自殺….」
 
在這個例子中,
我們至少可以看到 2 項「危險因素」:
重押滿倉、借錢買股
因此人稱「中國的傑西。李佛摩」,
有過 20 年投資經驗、
曾在一年間把資金翻 20 倍的期貨高手劉強,
就在這一波陸股暴跌中破產了。
 
 

結論

有些投資策略在平常風平浪靜的時候似乎賺很快,
但市場風雲詭譎,常遇亂流,
因此平時投資就要做好避開風險的 6 大對策,
才是在市場長久存活獲利的最佳方法!

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男生一定要開車才能交到女朋友嗎?教你如何省錢買車!


(圖片來源)
 

年輕人該買車嗎?

上一次我在「年輕人該買車嗎?」一文中,
提到一位 25 歲、月薪約 3 萬男性學員的煩惱:
他怕因為沒有車而交不到女朋友,
但同時也擔心以自己的目前薪資,不適合買車…
 
到底想開車需要多少錢呢?
有沒有比較省錢的方法?
讓我們繼續看下去…
 
(贊助商連結…)
 
 
 
 

買新車需要多少錢?

以國人最喜歡的 Toyota 新車為例,
入門款每台費用在 60 萬上下,
(假設貸款使用分期零利率)。
 
而且想當有車一族,
除了買車的費用外,
養車的費用也是要準備的!
如果 1 台車開 10 年報廢,
平均每年養車的費用,
也要再花 9 萬 5200 元左右。
 
因此每年「買車 + 養車」,
至少要花 15 萬 5200 元(每月 12933 元)。
而若以汽車花費不能超過總薪資的10 % ~ 20 % 來計算,
這位年輕人的月薪最少要 64665 元,
負擔才不會太重!
 
▼買新車與養車的每年花費。
(註:下表中的細項費用每位車主都不同,
我大概抓一下基本值,
但每個人還是要按照自身的情形考量。)

(製表:艾蜜莉)
 

買新車來開…

每年平均要花 15 萬多,

一生總共花掉 620 萬!

如果沒有父母的支援,
現在的年輕人月薪超過 64665 元的,實在不多啊!
而就算是能達到的人好了,
一生開車要花 620 萬,負擔也很重!
(PS:假設一台車開 10 年報廢、一生共換 4 台車,
費用總共是: 155200 * 10 * 4 = 620 萬 8000 元)
 
可能有人看到這裡會有點沮喪…
難道 Emily 的結論是希望大家都不要開車嗎?
那如果確實有用車需求的人該怎麼辦呢?
 

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有替代性的方法,

既省錢、又能開車嗎?

1. 買 手車也是一種選擇

如果真的有用車需求的人,
剛開始也可以考慮二手車,
而且根據一項外國網站的調查,
高達 44 % 的有錢人,
都購買品質好的二手車!
(看到這個數據我也蠻訝異的!)
 
搭捷運 3 年交通費要花 21.9 萬
以下舉朋友 A 夫婦的實例:
他們原來的主要交通工具是捷運,
3 年下來交通費用大約粗估是 21 萬 9000 元。
( 50 元 * 2 趟 * 2 人* 365 天 * 3 年 = 219000 元)
 
開二手車 3 年交通費要花 21.7 萬
後來 A 先生上網搜尋到 1 台不錯的二手車,
費用才 2 萬 5 千元。
不僅里程數不高,
查看零件狀況後,也確認至少可以再開 3 年以上才報廢,
於是 A 先生買下這台車使用,
3 年來的交通費用總共花了 21 萬 7100 元。
(買車 2 萬 5 千元 + 3 年油錢共 6 萬元 
+ 3 年稅金共 57600 元 + 3 年汽車強制險 4500 元
+維修 6 萬元+雜費(停車、洗車) 1 萬 = 217100 元 )
 

如果以 A 先生夫婦的例子來說,

搭捷運和開二 手車的費用是差不多的唷!

 
PS:
1.買二手車要特別注意,
如果買到雖然便宜但品質不好的車,
後續要花更多錢維修。
 
2. A 先生算是懂車的人,所以挑到的二手車 CP 值頗高。
但如果對汽車和其零件比較不了解的人,
可以找比較有口碑和保障的認證中古車(費用會墊高一些),
或找懂車的朋友協助挑車。
 
3.據 A 先生說,由於二手車只打算用 3 年就換,
所以未來如果有小撞傷、小凹洞那種…
只影響美觀不影響功能的地方都不修,
也不用像新車一樣保比較貴的甲式、乙式保險,
更不用租比較貴的室內停車位,
路邊有位子停就好…
因此養車費用實際上比上述列的更省。
 
4. CP 值高的二手車不是想買就馬上買的到,
A先生說他也是逛了很多二手車網站,
半年後才找到適合的。
 
5.這件事有一個很好玩的插曲….
A 先生找到這台 CP 值超高的車之後,跑到車行要現場看,
但二手車行的老闆用一堆理由和 A 先生說,
那台車現在不在車行中,請他看別台….
別台CP值當然沒那麼好,
最後 A 差點和老闆吵起來,說老闆廣告不實….
老闆才不太甘心地把那台開出來給他看,
他仔細檢查了零件後,馬上買了 XD
事後他告訴我,老闆都用那台好車勾人去現場看,
然後消費者到現場,老闆就洗腦他們買別台….
不過這樣的車他都能說服到老闆賣他,A 先生真的厲害~
 
 
 

2. 晚 12 年,用股利「免費」買車

如果我們拿原本每年買車後會花的 15 萬 5200 元去投資,
以 7 % 複利來計算,11 年後約有 245 萬。
 
第 12 年起,如果再用 245 萬來投資殖利率 7 % 的績優股,
每年又會源源不絕的生出 17 萬多的股利,
所以之後只要拿股利去付每年用車的費用 15 萬 5200 元,
不僅永遠用不完,
本金 245 萬還省下來了!
 
PS:根據回測,
長期定期定額投資 ETF ,
達到 7 % 報酬率的穩健標的並不難,
標的可以選台灣50 ETF 或 VT (一檔投資全世界的 ETF )。
 
▼每年投資 155200 元,
以 7 % 複利計算,11 年後有 2449615 元。

(製表:艾蜜莉)
 

結論

除非是收入真的很高,
或是有父母親的幫忙,
不然年輕人想要開車可以考慮上述的作法:
1.前幾年先開二手車,然後把原本買新車+養車的花費存下來。
2.存下來的錢長期穩健投資,然後等用股利就能買新車時再買。
 
另外,我們回到題目:「沒有車就交不到女朋友嗎?」
以下是給男生的秘密真心話:
 
A.如果 1 個女生說,因為沒有車而不跟你交往,
其實她沒有說出全部的實話。
她心裡想的是:撇除外在的物質條件,你並沒有其他吸引她的地方。
(所以實際上,也不是只因沒有車而不跟這位男生交往~)
 
B.極少數的女生,如果真的只是因為沒有車(或沒有好車)而拒絕你,
這個時候你應該敲鑼打鼓地高興!
因為就算在一起了,
世上總不乏其他開更好車的男生能輕易把她追去。
 

結論是:女生如果真的喜歡你,有沒有車都會跟你在一起~~

 
本文原發表於 CMoney 2016-7-10

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90 % 的人不知道…想投資成功,要先準備「這 4 個」條件!


(圖片來源)
 

投資的要件

在投資與分享的路上,
我收過不少網友的來信,
有些人的處境很困難:
高齡、無業、無存款、負債維生、
自己或家人身心生了重病…等。
 
當他們看到我在書中描述投資的經歷:
「起薪只有25 K,靠安全穩健的投資法把資金翻 2 倍。」
就會寫信來問我:「我已經山窮水盡了,
需要一個絕對不會虧錢的投資法,你可以教我嗎?」
他們把這視為一線希望。
 
每當這種時候,雖然不忍,
但我還是覺得必須要誠實而詳細的解釋:
我使用的投資方法叫做價值投資法,
而這個方法是有一些條件的…
 

 1 是要有「資本」

而且那個資本不能是生活費或可能要急用的錢。
 
所以我剛開始的時候,
為了有這第一筆錢,
花了 2 年的時間工作加兼職拼命存錢得來,
雖然本薪並不高,
但每個月都能有一點進帳,
然後因為住家裡生活費也花很少。
 
其實當時我就算完全不工作,
生活也不會有立即困難,
但可能會常看到長輩的白眼球而已
(我很怕這個、自尊心又高,所以總是讓自己很有事做)。
 
不過由如果拿來投資的錢,
是最後的一點生活費,
而且沒有進帳、只能支出,
這樣就不是閒錢了,
萬一投資有什麼風險,可能完全沒有承擔緩衝之力!
 
 

 2 是要有「時間」

因為我用的方法短則數個月、長則數年,
要有時間、有耐心等待獲利的時候。
我經常一買進股票就套牢、不停下跌,
然後我就一邊等、一邊分配資金慢慢加碼。
雖然很幸運的目前為止等到最後都能獲利了結…
不過要是中間的過程等不了,
忽然有急用錢的需求要把股票賣掉,
這樣就會輸錢了。
 

(圖片來源)
 

 3 是要有「知識」

除了了解價值投資的基本原理之外,
我平常每天也要花一定的時間追蹤個股和思考研究,
又花時間在大量閱讀取得更多的知識。
 
如果不想這麼麻煩,
就只能在絕對的便宜價格,
投資台灣 50 ETF 或中華電信這一類的股票,
但越保守、要求勝率越高,
則標的越少、出現的時機更少!
 

(圖片來源)
 

 4 是要有「強大的身心狀態」

很多人在投資的時候,
由於股價漲跌強烈牽動心情,
因此情緒會受到很大的起伏、
身體狀況有時也會受到影響。
 
我們打開一些討論區來看,
發現股價下跌時很多人心情不好、睡不著。
 
在醫院工作的朋友有時還會問我說:
「最近股市是不是大跌?
醫院的精神科掛號人數增加好多。」
 
為了舒緩自己的情緒起伏,
我長期一直關注自己的心理狀態,
加上信仰,盡量保持身心健康,
不要被消耗的太嚴重!
 
 

結論

總歸來說,我是一個保守又小心的人,
而艾蜜莉定存股的方法經過驗證勝率很高,
我也用了很多方法盡力把風險極小化,
但我無法保證是「絕對不會虧損的管道」。
 
投資一定有風險,這是一定要有的認知,
而缺少上述 4 個要件的人 ( 資本、時間、知識、身心健康 ),
冒的風險更大,
投資失敗的機會也會提高!
 
有很多新手朋友,
都想靠投資很快速、簡單、無風險的取得資金。
投資的確可以幫助擴大資本,
加速財務自由的腳步,
但卻有一些必要的要件,
而且並不是絕對零風險!
 
本文原發表於 CMoney 2015-8-19
 

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