分類: 台股分析

(圖片來源連結)
 
「這支股票到底好不好啊？ Emily 你幫我看看！」
我常常收到親友團這樣的請託。
 
但台股有 1500 多檔，
我無法每 1 檔都了解，
於是，我會跟他們說 1 個快速檢查的秘訣…
  

如何思考 1 檔股票「好不好」？

通常我遇到有人問我XX股票好不好的時候，
我就會做 2 件事:
1. 用艾蜜莉定存股軟體的「體質評估」頁來檢查企業的體質。
2. 詢問問我的親友:「你對這間公司的了解程度如何呢？」
 

使用艾蜜莉定存股軟體來評估企業的體質

步驟1: 打開艾蜜莉定存股軟體

並切到第 2 頁「體質評估」頁(黃框處)。
 
圖說:體質評估頁。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期:2015 / 4 / 20 )
 

步驟 2 :輸入要查詢的個股，並觀看評估結果。

EX: 輸入唐鋒 (4609) 股票代號之後，
按右邊的放大鏡圖示查詢，
然後就會出現這支個股體質是「警示」還是「正常」，
還有「不良項目」有幾個。
 
系統預設，
在 10 個指標中要有 7 項以上合格，
系統才會顯示「正常」。
上述唐鋒 ( 4609 ) 股票的10 個指標中有 6 項不合格，
所以判斷這支為「警示」，
這樣的股票是體質不佳的「地雷股」機率頗大。
 
而 10 個指標的選擇和設定標準，詳見以下文章:
1 分鐘判斷企業體質(上)
1 分鐘判斷企業體質(下)
 
圖說: 唐鋒 (4609) 的體質評估為「警示」。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期:2015 / 4 / 20 )
 
圖說:繼續把體質評估頁面往下拉，
可以看到唐鋒 (4609) 每 1 個指標的數值/狀態，
與系統判斷是否正常。
數據會隨著每 1 季財報公布截止日後更新。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期:2015 / 4 / 20 )
 
圖說: 體質不佳的唐鋒 (4609) ，原來是支地雷股！
之前爆發過股市作手勾結公司董事炒作股票、坑殺散戶！

(資料來源:蘋果日報)
 

體質評估頁和其它頁面的關聯

10 個財務指標評估個股的結果，
除了出現在 P 2 體質評估頁之外，
還會出現在 P 1 「觀察名單」的「企業體質」欄位。
 
另外，10 個指標評估「合格」的「正常」股票，
系統會直接收錄到「艾蜜莉合格清單」中。
 
圖說:中碳(1723)的企業體質「 正常 (9) 」，
表示其 10 個指標中有 9 個是「正常」的。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期: 2015 / 4 / 20 )
 
圖說: P 1 「觀察名單」頁，
在點入「股票代號」或「股票名稱」超連結之後，
會跳到 P 2 「體質評估」頁，可以進一步檢視財報指標的細項。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期: 2015 / 4 / 20 )
 
圖說:艾蜜莉評估法合格清單中的股票，
就是「體質評估」為「正常」的股票。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期: 2015 / 4 / 20 )
 

體質評估「警示」的股票就是地雷股嗎？

「警示」股票為「地雷股」的機率「很大」！

10 個指標中，只要合格數不到 7 項，
最後的個股體質總評估就會出現「警示」，
通常這樣的股票，
是「地雷股」的機率很大，
如上例中的唐鋒(4609)，
 
就算該檔沒有基本面的股票，
股價一直在飆漲，
也建議不要買進！
 
圖說:2014 / 9 唐鋒 (4609) 炒作案見報之後，
股價反而一直漲，
2014/ 10 / 24 最低股價10元，2015 / 1 / 27 漲到最高12.5 元，
3 個月左右漲了 25 %！
不過之後又一路下跌，
所以不建議買進只靠炒作、沒基本面的地雷股。

(資料來源:籌碼K線 ; 資料日期:2014 / 10 / 20 ~ 2015 / 4 / 20 )
 

不過並不是每檔「警示」股票都是「地雷」！

雖然體質評估顯示「警示」的股票，
是地雷股的機率「很大」，
但也不是每 1 檔「警示」的股票都一定是「地雷股」。
 
所以我們可以進一步的檢視10 個指標中不合格的項目，
並配合對企業營運的研究，
去了解不合格的「原因」，
有些原因解開之後，
就會發現這根本不是「雷」喔。
 

老牌學名藥廠永信不是地雷，而是重新上市

例如以艾蜜莉觀察名單中選入的股票「永信 (3705)」來說，
它 10 個指標中有 5 個合格、 5 個不合格，
所以系統判斷為「警示」。
 
我們進一步去看「警示」的細項，
例如說:指標 3「是否體質幼弱」中，
永信的上市櫃時間太少、股本太小，
但其實永信是 1 間老牌的學名藥上市公司，
雖然股本小、但營運一向穩定。
 
永信轉型為控股公司之後，
又重新上市 1 次，
系統的資料才會顯示它的上市櫃時間為 4 年、
股利發放次數 4 次，
其實，它已經上市櫃10年以上，而且年年賺錢、年年發股息
還原這些項目之後，
它其實是「正常」的！
 

新上市股、成長股、轉機股不適用艾蜜莉定存股

同樣的，某些新上市股、成長股、轉機股，
系統也會判定為「警示」股，
它們卻不一定是地雷，
只能說這些股票不是艾蜜莉定存股的菜，
所以也不適用艾蜜莉的估價法喔！
 
圖說:永信 (3705) 體質評估顯示為「警示」。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期: 2015 / 4 / 20 )
 
圖說:但仔細檢視指標細項、搭配對個股營運的了解後，
發現永信並非地雷股！

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期: 2015 / 4 / 20 )
 

體質評估「正常」，股價又在便宜價以下的股票，

就可以直接買嗎？

體質評估「正常」的股票，
也就是「艾蜜莉評估法合格清單」中的個股，
有些是體質不錯，
但艾蜜莉不太了解的好公司(漏網之魚)，
但也有一些是過去輝煌、
現在卻營運不好的企業！
 
所以不建議一看到「艾蜜莉評估法合格清單」裡面的股票，
變成「綠色」就直接買進，
必需要更了解該企業的營運再來決定，
因為想「沙裡掏金」，
就要磨練更精確的眼光！
 
圖說:宏達電(2498)的體質評估為正常，
但現在已不是績優股，
它只是”曾經”輝煌過的股王。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期: 2015 / 4 / 20 )
 

體質評估標準不適用金融股、營建股

10 個指標是 1 個大略的檢視方式，
而且也不適用在所有股票上，
例如金融相關的個股，
就要以其它的財報指標來檢視，
而採用「全部完工法」獲利起伏極大的營建類股，
也不適合使用艾蜜莉定存股的體質評估。
 
延伸閱讀:讀懂「金融業、營建業」的財務報表
 
 

結論

綜合以上，「體質評估」頁的最大的功用有 2 :
 

1、檢視「艾蜜莉觀察名單」中的績優股之營運狀況，

伺機尋找買進時機

每次公佈新季報時，
可以用來快速檢視「艾蜜莉觀察名單」中的績優股，
無論總體質評估顯示是「正常」還是「警示」，
都不是最重要的，
重點是要去檢視細項–
有哪些項目不合格？
背後的「原因」是什麼？
 
只要弄清楚原因，
就可以判斷是一時的衰退、
還是永久的沉淪，
如果因為一時的衰退，
股價又跌到便宜價以下，
就反而是不錯的買進時機！
 

2、避開地雷股

每當有人問我 1 檔新的個股，
如果發問的親友自己並不是很了解該企業的營運狀況，
而企業「體質評估」又出現「警示」的話，
為免「誤踩地雷」，還是避開為妙！
 
圖說: 2012 / 9 唐鋒 (4609) 最高價為 19 元，2014 / 10 最低價跌到 9.72 元。
如果當時有艾蜜莉定存股，
大家就會避開這個地雷，少賠 50 %！

(資料來源:籌碼K線 ; 資料日期:2012 / 5 / 18 ~ 2015 / 4 / 20 )
 
本文原發表於 CMoney 2015-4-20

(圖片來源:網路)
 

2016 ~ 2017 第一金投資紀錄

我在 2016 年年初買進平均成本 14.X 元的第一金，
當時第一金的股價跌到便宜價以下(如下圖)。
 
▼2016 / 1 / 13在「艾蜜莉觀察名單」將「進階條件」全部勾選後，
發現第一金 (2892) 當天 股價 < 便宜價 ，比便宜價更便宜！

(圖片來源:艾蜜莉定存股理財寶)
 
▼ 2015 / 06 ~ 2016 / 04 第一金股價週K線圖，
由圖中可以看出 14.X 元幾乎是這個波段的最低點。

(圖片來源-籌碼K線)
 
 
 
 

第一金基本介紹

當然我也不是只要跌到便宜價就買進股票，
我還會看他是否是經營狀況還不錯的公司，
與當時的利空是暫時的還是永久的，
如果是暫時性的利空就是買進機會，
而永久的衰敗就要避開。
 
第一金是八大官股銀行之一的銀行，
從下圖股東結構，
也可以輕易看出政府在這間銀行講話的聲音還是很大聲的，
15 位董事會成員其中有 7 位就是財政部的代表，
換句話說基本上有什麼異議，
通常政府機關同意基本上都能通過。
 
▼ 第一金 股東結構

 
(資料來源-第一金控)
 

銀行業的護城河–特許經營

但是只看股東結構而言是不夠的，
我們來看看銀行本身的本業獲利，
來更客觀地去評估公司本身的價值，
透過公開資訊觀測站去搜尋銀行業的損益表，
而銀行本身是特許經營產業，
營業獲利模式也比較特別，
主要的本業獲利是透過利息收入，
和手續費收入、投資收入…等。
 

獲利來源:

官股銀行的 7 成收益來自於利差收入

下圖列舉了 3 家官股銀行 3 家民營銀行的近 5 年收益，
他們的主要獲利的主要來源不一樣，
官股銀行大約有 7 成的利益是來自於利息收入；
而民營銀行則平均只有 2 ~ 3 成，
利息收入算是銀行業比較傳統、穩定的收入源之一。
 
由此可知第一金控主要的營業重點都在第一銀行的利差收入，
它主要的營運都在國內的企金存放款，
雖然近年來獲利不會有大幅度的成長率，
但還是有穩穩地賺錢的。
 
▼ 2016 年各金控獲利狀況。

 

第一金未來的佈局與挑戰

1.佈局亞洲盃

國內銀行業市場飽和之下，
近來也逐漸往東南亞市場去發展，
從銀行業積極在布局亞洲分行，
也就是大家常在新聞中看到的銀行打亞洲盃。
 
第一金也不落人後往東協去布局，
從損益表中可以看出以現況來說，
前幾年的投資流出的金額大於流入的金額，
就像投資一樣前期需要耗損大量資金成本，
我們可以持續長期去追蹤，
到底銀行的亞洲盃能否帶給第一金未來的成長性。
 
除了亞洲盃之外，
再加上新興金融科技的興起之下，
短期之內雖然看不出有特別的影響，
但這也是銀行所需面對的未來挑戰，
如何保持自身獲利情形又能跟上時代趨勢的步伐。
 
 

2.行動支付

其中第一金在這一股時代風潮中，
在 2017 年 6 月首先和第三方支付公司 Android Pay 合作，
成為首家官股銀行中率先採用 Android Pay 的銀行，
雖然以目前台灣的環境來說，
大家對於行動支付這一塊的反應還不是很熱絡，
畢竟還是習慣於使用現金，
行動支付這一塊領域是否能獲得台灣民眾的青睞，
也是有待繼續觀察了。
 
總結來說:公股金控 / 銀行，
優點是營運的比較保守，
比較不會為了賺大錢而採用過度激進策略賺錢、
或踩到太多奇怪的衍伸性金融商品地雷;
但缺點一樣是因為這個，
所以賺錢效率沒有民銀的金控/銀行好，
而且有時候還要配合政府或執政黨的政策，
放款給不一定那麼好的公司。
第一金在官股金控中，
也算是營收獲利比較不錯的。
 
▼ 2016 年各金控獲利狀況。

(資料來源:公開資訊觀測站/各金控)
 

利空原因探索:

2016 / 1 陸股「熔斷機制」、TRF風暴

2016 年 1 月人民幣重貶引發全球股市修正，
而銷售人民幣 TRF 的風暴造成更是造成金融業的衝擊，
台灣金融股又成重災區！
15 家金控股中，
只剩 4 家金控股價在淨值之上，
比 2015 年 8 月全球股災時跌的還慘！
 
不過仔細看，
第一金其實 2015 年全年和 12 月營收狀況不錯，
而且也不在 TRF 的受災和裁罰名單之內，
只是金融股整個族群暴跌，
所以它也跟著跌而已。
 
因此在我的判斷中，
此事件應屬第一金的暫時性利空，
而若因此此事第一金跌到便宜價以下，
則分批買進時機已浮現。
 
▼2016 年初，11 家金控股價都跌破淨值。

(資料來源:網路新聞)
 
▼第一金 2015 年全年營收也不錯，
比去年同期增加 19.85 %。

(資料來源:鉅亨網新聞)
 
▼第一金並未在 TRF 疏失裁罰名單內。

(資料來源:時報資訊)
 

結論

我之所以會選擇在 2016 年年初買進第一金的原因，
主要是因為第一金本來就列入在艾蜜莉的觀察清單中，
而當時出現了便宜價。
從上面的第一金的基本介紹中，
便可得知這間公股銀行本身的營運還算穩健，
然後我判斷利空原因也是暫時性的。
 
目前(2016 / 6 / 30)我持有的第一金股票，
帳面獲利已經超過 50 % (包含股利和價差)，
其實也超過了合理價，
但今年股利會發 1.4 元(殖利率接近10 % )，
所以對我來說賣了也可以、不賣也可以，
因此我決定在除權息之前賣一半實現獲利。
 
▼第一金近 10 年股利政策。
今年股票股利加現金股利，合計會發 1.4 元，
以持有成本 14.X 元粗估殖利率接近 10 %。

(圖片來源:理財寶-股市)
 
★風險揭露：上文提到的個股，
僅僅只是負面新聞判斷短期或長期利空的股票舉例，
並無任何推薦投資人買賣之意。
投資之前請獨立思考、審慎評估，
切勿以跟單模式進行！

本文原發表於 CMoney 2017-7-4

(示意圖資料來源)
 

股票也可以估價

我們為了買到划算的東西，
shooping 的時候，
都會「比價」和「估價」，
當買到又好、CP值又高的東西時，
真得很快樂！
 
不過，不只 Shooping 購物要估價，
買股票時更要估價，
但股票要怎麼估價呢？
原來，只要使用艾蜜莉定存股軟體就可以了！
 

艾蜜莉定存股的估價法頁(圖解所有功能)

打開艾蜜莉定存股的「估價法」頁，
我們就可以看到軟體對該檔股票的估價。
以下用圖解的方式，
1 步 1 步帶大家了解喔！
 

STEP 1 : 打開「估價法」頁

「艾蜜莉定存股理財寶」的第 3 頁就是「估價法頁」。
它的功能很單純，
畫面只分成 3 個區塊，
1 為個股名稱
2 為評價方法
3 是安全邊際折數
 
圖說:估價法頁對仁寶 ( 2324 ) 的估價。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期: 2015 / 4 / 21 )
 

STEP 2 : 輸入想查詢的股票

先輸入股票名稱或代號，
輸入完再按放大鏡圖案，
即可搜尋個股的評價。
 
由於艾蜜莉定存股，
是以選擇「上市櫃 10 年以上、年年賺錢、年年發股息」的
「績優龍頭股」為主，
成長股、轉機股、投機股…等其它個股，
就不一定適用 Emily 選擇的估價方式，
所以只要查詢的個股不是「艾蜜莉觀察名單」內的股票，
就會出現 1 排「本股不一定適用艾蜜莉評價模式」的紅字提醒喔！
 
圖說:為免大家誤用幫投機股估價而買進，
因此設置有紅字提示！

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期: 2015 / 4 / 21 )
 

STEP 3 : 系統自動算出個股的平均評價

系統已預設估價法，但也可以手動調整

P3「估價法頁」共有 5 種估價法 (下圖黃框處)，
系統會依據個股的種類 (一般股、景氣循環股、定存股) 的不同，
自動選擇適合的估價法。
 
不過，如果想要自己手動選擇估價法也是可以的，
只要在估價法前面的方框處，
勾選或勾除估價法，
再按「儲存個股條件設定」即可。
 
PS:若有某 1 季或某 1 年，
因為特殊原因(如處分業外收益)，
個股的 EPS 或股利發的特別高/特別低
但這樣的 1 次性收益/虧損，
會造成本益比法、股利法…等估價法失真，
所以我們可以手動把這個極大或級小的值勾除。
 
延伸閱讀:
1. 有 1 種股票，如果你現在買進可能會「跌 10 年」 它不是地雷股，它是景氣循環股
2.選對「定存股」，讓我多賺 「20 年」！
 
 

自動算出個股最後的便宜價、合理價、昂貴價

而算出估價後，
系統還會自動計入「安全邊際折數」，
然後把最終的結果，
顯示在個股的「平均評價」欄位(下圖紅框處)。
 
如下圖中的仁寶，
便宜價、合理價、昂貴價，
分別是 19.58 元、26.49 元、36.19 元，
所以要波段投資的人，可以19.58 元買、26.49 元賣，
想更長線投資的人可以 19.58 元買、36.19 元賣，
當然，想領股息一輩子的人，也可以永遠不賣！
 
延伸閱讀:
1 內在價值的計算方式
2 本益比法
3 股利法
4 股價淨值比法
5 歷年股價法
 
圖說:紅框處為仁寶最後的估價。
黃框處的估價法系統有預設，但也能自行調整，
至於橘框處都是輔助說明。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期:2015 / 4 / 21 )
 
圖說: P3 估價法的個股平均評價數據，和買進機率、賣出機率數據。
和 P1 觀察名單頁表格中的數據是一樣的。
所以只要手動調整 P3 ，P1 的數據就會跟著改變。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期:2015 / 4 / 21 )
 

STEP 4 : 安全邊際折數

雖然系統有按照個股的大小、安全程度，
預設合適的安全邊際，
但我們若要要依照個人風險屬性手動調整也可以，
調整完的數據會自動列在最終的「平均評價」中。
 
延伸閱讀: 什麼是安全邊際
 
圖說:安全邊際折數有不打折、95 折…5 折可自行調整(如下圖數字1處)，
調整完依定要記得按下「儲存個股條件設定」按鈕，
才能儲存個人化條件！
而若要還原為系統預設值，
只要按下數字 3 處的按鈕就好。
不過如果將來軟體換新版，
個人化條件也就自動還原預設值喔！

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ; 資料日期 :2015 / 4 / 21 )
 

艾蜜莉定存股的小功能

艾蜜莉定存股同時是輔助投資軟體與教學軟體，
但為了讓畫面更簡潔，
不造成初學的使用者混亂，
除了主架構(好股票+好價格)之外，
很多功能都是「藏起來」的。
 

1. 右上角的「紅色小 3 角形」說明標示。

只要把滑鼠移過去右上角的紅色小 3 角形，
就會出現更進 1 步說明，
例如移到本益比法便宜價，
會出現估價的公式喔！
 
圖說:估價法頁，所有的價格右上方都有紅色小 3 角形，
游標移過去會有公式。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期: 2015 / 4 / 21 )
 

2. 艾蜜莉定存股的隱藏功能:恭喜打開隱藏模式

軟體有 2 個地方，平時是隱藏的。
 
就像阿里巴巴到山上一處特別的地方，
大喊「芝麻開門」，就出現隱藏版的寶藏，
艾蜜莉定存股中，
有些方格按下去了之後，
也會出現隱藏版資料！
 
按下 P3 估價法右方的方格吧！
先切到 P 3 估價法頁，再點選右邊的方格，
就會出現「恭喜打開隱藏模式」！
裡面的資料是關於 P 2 10 個指標的門檻標準
 
圖說: P 3 估價法頁的芝麻開門處，按下右上角方框，
會出現「恭喜打開隱藏模式」！

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期:2015 / 4 / 21 )
 
圖說:在「恭喜打開隱藏模式」的小方格按下「確定」，
會顯示出P2 10 個指標的設定門檻值。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期:2015 / 4 / 21 )
 

3.資料小表格與外部連結

有一些資料，對使用價值投資法來說可能有些參考價值，
例如說:個股的 K 線圖、財務報表..等，
但為了怕偏離軟體找出「好股票 + 好價格」的重心，
我會把其它的資料，
用小表格或連結的方法放上去。
 
圖說:
數字 1 處那些「財務比率」、「資產負債表」…等，
都可以按進去，會連結到個股外面的財務報表。
數字 2 處的小表格則提供一些個股的簡單基本資料，
而 K 線圖處，可以連結到籌碼 K 線，
那是理財寶另外的付費軟體，
每日有一定的免費額度，
但它並非艾蜜莉定存股軟體的 1 部分喔！

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶 ;資料日期:2015 / 4 / 21 )
 

結論

這個方法實踐起來並不難，
觀念也好理解，
我們只要套用到 Shopping 的概念就好了！
 
以過去 10 年來回測艾蜜莉定存股，
大約平均年化報酬率為 15 % (有的年度多、有的年度少)，
這相當於在 30 歲時投入 1 筆 100 萬，
50 歲時會變成 1600 萬！
 
延伸閱讀:
1.艾蜜莉定存股– P1「觀察名單」頁全攻略
2.艾蜜莉定存股– P2「體質評估」頁全攻略
 
本文原發表於 CMoney 2015-4-21

圖片：華視新聞

18 年 1 循環的台灣房地產

台灣的房地產景氣大約 18 年左右 1 個循環。
也就是説，從谷底到高峰大約會經歷 9 年;
而從高峰再跌回谷底也又再需要 9 年。
不得不說，這是 1 個很長線的景氣循環，
所以在上循環之時，房價似乎永遠「只漲不跌」！

但房價真的「只漲不跌」嗎？
或許我們從過去的歷史之中找到一些蛛絲馬跡…

1985 年 ~ 1994 年的房地產上循環

1980 年代中期 ( 1985 年之後 ) ，
是台灣經濟起飛的年代，
「台灣錢淹腳目」是那個時代最精彩的形容詞。

1986 年台股首次躍過 1000 點，
房地產也在 1985 年之後開始走升。
1987 年國產局標售華航附近土地創下當時天價，
也拉開了房價狂飆期的序曲。

雖然民眾在短期內所得遠遠趕不上飆漲的房價，
但由於產生「預期心理」– 遇期房價會越來越高漲，
「房價所得比」越是不合理，就越是飆漲。

1990 年 2 年房價飆 3 倍的泡沫，

造成第 1 次無殼蝸牛運動！

以台北市為例，房價在民國 1989 、 1990 年 2 年內，
上漲為民國 1988 年的 3 倍之多，
民國 1988 年時可以買一層房子的錢，
在 1990 年時可能只能買到 1 、 2 間廁所。
在這樣的情況之下，
終於爆發了第一次「無殼蝸牛運動」。

1994 年 ~ 2003 年房地產的下循環

不過當大部分的人都買不起而走上街頭時，
反而是要開始盛極而衰了。
1995 年 ~ 1996 年，當時的總統李登輝先生，
發表「兩國論」引起台海危機，
大陸把飛彈對準台灣，很多人擔心引起戰爭，
當時很多大戶、有錢人紛紛拋售台灣的房地產遷居國外，
房價也開始長達 9 年的下跌循環。

2003 年SARS危機，

房地產買氣與售價跌到谷底

2003 年中，台灣爆發「SARS疫情」，
這是 1 種嚴重的致命傳染病，
當時人人自危不敢出入公共場所，
對已經走 9 年下循環的房地產來說更是致命一擊，
很多房地產都賣不出去，用極低的價格求售，
房地產產業急凍！

2003 年 ~ 2012 年的房地產上循環

2003 年 ~ 2012 年
不過最冷的寒冬過後，
冬雪消融，就帶來了春天。
2003 年中之後，房地產產業從谷底爬升，
又開始往上循環。

剛開始是悄悄的，
但隨著經濟、股市整體大環境的熱絡，
房地產景氣又熱絡起來。
此波上循環在 2012 年左右又到達了最高峰，
其中參與的相關業者都賺的荷包滿滿，
除了建商之外，
最著名的還有大型的炒房集團「二黃一劉一陳」。

政府的打房政策有效嗎？

雖然曾經有房地產投資客，
公開在媒體上認為政府打房的政策是無效的，
但事實真的是這樣嗎？

根據內政部資料統計，
今年1 – 4 月台北市買賣移轉件數與 2013 年房市高點相較，
整體衰退達 33 %，
12 個行政區分別有 22.1 % ~ 46.2 % 不等的量縮幅度，
而在價格方面也有 3 個行政區衰退逾 1 成。

以往最熱絡的雙北房地產價格下跌、成交量也急凍，
不少投資客只能轉戰炒作其他縣市的房子。
不過人稱「帥過頭」的房產投資客，
近期卻因為在新竹大浦炒房失利賠錢，
而與旗下成員發生糾紛。

2016 年起可能出台的「房地合一」政策，

將讓房地產的下循環更劇烈

由上述情況可見，
政府推動的政策是有效的，
效果雖然緩慢、但是久遠。

如果搭配景氣循環週期、與過去的歷史情況來推斷，
目前可能開始長線走下循環了。

雖然目前房價還是看起來很高，
下循環的開始還是會有很多人沒有感覺，
但若未來經濟、股市也一起走衰，
而且出現重大事件，
到時房價就會邁入「恐慌急跌期」。

表1: 2016 年之後，政府可能會出台房地合一法案。

資料來源：財政部與行政院。MoneyDJ

房地產相關的股票介紹

在了解國內房地產景氣的過去、現況與可能的未來之後，
我們也可以把這些觀點套用在房地產的相關類股。
EX: 營建類股、房仲類股…等。

房地產的長週期景氣循環特性，
也同樣的體現在營建股的身上。
我們從表 2 可以看到，
近幾年房地產景氣維持在高檔區，
2014 年營建股的獲利不錯，
所以今年營建類股發的殖利率很高，
前 20 名都超過 8 %，
而和旺 ( 5505 )  和聯上 ( 4113 )  甚至高達 20 % 以上！

表格 2 :營建類股 2015 年殖利率前 20 名。

(資料來源:CMoney ;資料日期  2015 / 6 / 3 )

營建股、房仲股

歷年股價、股利落差極大

不過不要只看今年的高殖利率，
就把營建類股當成是「定存股」。
我們以人稱營建業「 F 4 」之一的大建商 — 興富發來觀察，
發現在上一波的谷底趨( 2001 年 ~ 2003 年)，
它的年度最低價只有 1.62 元，
與 2013 年的年度最高股價 76.4 元，
足足差了 47 倍！

而且不僅如此，不管景氣好壞「定存股」應該要有提供穩定股息的功能。
雖然興富發近 2 年都配發了 7 元的高股利，
但我們同時也觀察到，
谷底期 ( 2002 年 ~ 2004 年) 的股息卻是掛「零」。

興富發 各年度最高、最低股價

(資料來源:台灣證券交易所)

興富發歷年股利

(資料來源:台灣證券交易所)

結論

回到主題:「營建股殖利率高達 20 % 以上適合拿來存股嗎?」
我個人傾向的答案是「不適合」的。
不論是營建股或是房仲股 (如:信義) 都一樣，
谷底和高峰時落差極大的股票，
根本不適合，想穩穩領股息過生活的「存股」一族啊！

本文原發表於 CMoney 2015-6-4

(圖片來源: yahoo 理財)

在投資一家企業的股票之前，
我會試圖找尋分析企業、
並評估個股的 3 大要素，
以了解一家公司！
 
評估個股的 3 大要素是哪 3 大呢？
我們繼續看下去…
 
 
 

一、管理階層要誠信且有能力

1. 企業是否誰來經營都可以？

巴菲特曾經說過，
我們最好選擇投資一間連笨蛋都能經營的公司，
如果隨便一個人都能把這間公司經營得很好，
那麼它的獲利能力是很穩固的！

在某些因為政策而形成壟斷性的產業中，
存在這樣的公司。
但台股中將近 6 ~ 7 成上市櫃公司都是電子股，
而電子股通常競爭比較激烈，
經營者需要是聰明人，
想像一下台積電和鴻海，
如果不是由張忠謀、郭台銘來領軍，
結果可能會大大的不同，
這也是這 2 家企業的老闆，
每次都喊著要交棒，
但目前還是無法完全交棒的原因。
 
▼台灣電子龍頭股台積電老闆張忠謀先生，
雖然高齡 85 歲、白髮蒼蒼了，
但仍然無法完全接班給下一代的經理人。

(圖片來源:網路)
 

2.管理階層是否有能力？

雖然我們希望企業是一個誰來經營都不會太差的公司，
只可惜這樣的公司數量並不多。

所以一般來說，
好的企業，除了處在對的產業之外，
經營者能力也十分重要。
企業在經營的過程之中很難一帆風順，
好的經營者能在企業遇到困難的時候，
帶領企業脫離難關。
所以想要知道經營者的能力，
我們可以回朔企業過往的歷史，
並查看以往遇到「利空」的時候，
經營管理階層是否都能夠找出解決方案。
 
▼矽品老闆林文伯先生，
算是台灣公司中很有能力的企業經營者，
曾帶領矽品順利度過很多大大小小的利空。

(圖片來源:網路)
 

3.是否由誠實、正直的經理人所經營？

雖然大多數的投資人(包括我)，
都無法直接認識大公司的老闆，
但我們仍有一些簡單的方法初步的觀察老闆與經營階層的為人。

最基本的就是把公司名稱、經營階層都 Google一遍，
看他們是否曾涉及任何炒股、作假帳和掏空事件。

再來就是長期聽其言、觀其行，
看該公司是否值得信任。
某些管理者發佈資訊時，
常常有「報喜不報憂」的行徑，
這樣的人信任度也要打折。

最後就是看他們對股東好不好。
企業有賺錢，理應分享盈餘(發股利)，
而如果公司確認保留盈餘可以創造更高效應的話也可以。

但如果是企業已經不賺錢了，
經營管理階層還發自己大筆的董監事酬勞、當肥貓，
這種的就很糟糕！
 
▼過去有一季力成的 EPS大降，
力成老闆蔡篤恭先生，
直接出來跟全體股東說明情況與道歉，
並不試圖美化與欺瞞，
然後也提出度過難關的辦法。
更有誠意的是，
當年度他與小股東共體時艱，
大幅減低自己和其他高層的薪水！(但不縮減一般小職員薪水喔！帥吧！)

(圖片來源:網路)

4.經營者是否與股東的利益一致？

這一點直接看的方法，
就是看經營者持股比例的多寡，
如果比較多的話，
因為他的利益將與股東一致，
所以會更有誘因好好的經營公司。
 

5.經營者是否專注於事業？

以下觀點只是我個人的愛好，
不一定代表正確:

例如我個人希望經營者專注在經營本業，
不要太頻繁在新聞媒體出現，
而且最好不要出現在工商版以外的地方，
尤其是政治版和娛樂版，
一個一天到晚和女明星名字連在一起的管理者，
我無法確認他是否心思都放在公司上。
 
另外我也不太喜歡經營者出書，
(尤其是出歌功頌德的個人或公司的自傳)，
根據我的非正式統計，
有相當比例的公司老闆出書之後，
企業營運反而勝極而衰開始走下坡。

還有，頻繁更換總經理、
會計主管、會計師事務所…等重要職務的公司，
我也不碰！
 
▼聯強老闆杜書伍先生，
最近( 2016/5/3 )出了新書，
雖然不是自己或公司的自傳，
但還是讓我這個小股東很緊張~~XD
(這是我個人迷思，沒有鼓吹大家賣股票的意思)

二、具有樂觀的長期展望

1. 這家公司的商業模式為何？

我們要去了解一間公司到底在做什麼生意？
是製造業？還是在賣服務？
是內銷為主還是外銷為主？
然後對原料、產品、上下游廠商、消費族群(市場)…等
都有基本的了解，
具有簡單且良好的商業模式為優先選擇，
如果搞不懂它在做什麼的公司最好不要碰！
 
 

2. 產業前景如何？

我希望所投資的企業能有長期樂觀的投資展望，
至少也要有持續穩健經營的能力。
在投資一家企業時，
價值投資人並不怕企業遇到一時的利空，
更不怕股價下跌，
怕只怕企業的前景越來越糟，
甚至產品被淘汰、演變成「黃昏產業」。
像智慧型手機這一項「殺手級」的產品，
就使的很多消費性電子商品的業績長期衰退，
比較著名的有:電子辭典、數位相機產業。
 
 

3. 競爭狀況與產業排名

最好我們想投資的企業，
是具有寬闊「護城河」的獨占性公司
(這樣的公司很多都擁有「訂價權」)，
不然至少是所屬產業中排名前面的龍頭企業。

我不會因為企業一時的利空或某季沒搶到訂單，
導致獲利下降，就覺得它從好公司變成壞公司了，
但若它在產業中的排名後退、甚至掉出前 5 名之外，
這就是要當心的訊號。

另外，我不喜歡「百家爭鳴」般，
競爭太過激烈的產業，
因為企業要在裡面存活很辛苦，
而且容易殺價競爭。
若某個產業進入的廠商一下子增加太多，
我也會密切的注意原本看好的公司優勢是否會被破壞。
 
▼打開「艾蜜莉觀察名單」…
台股中的績優股、龍頭股，
以及符合本文原則的公司，
我都把它列在其中了。

(資料來源:艾蜜莉定存股/艾蜜莉觀察名單)
 

三、財務狀況良好

財報的表現通常與企業的經營息息相關，
企業如果前景不錯，
通常財報數據看起來也會很好。

我喜歡可以長期穩定獲利的企業，
這點從 EPS 可以看的出來。
而如果是台股的成熟型企業，
有很多公司還會穩定配息，
因此股息的發放情形也可以做為觀察指標之一。

其他還可以觀察的財務狀況有:
獲利是否從本業而來、企業的毛利率趨勢、
ROE、負債比、自由現金流量…等。
 
▼打開「艾蜜莉定存股」軟體，
點選「體質評估」頁，
可以用10大指標，
快速檢視個股最新一季財報數據，
系統還會幫忙歸納此股的財務表現是否「正常」喔！

(資料來源:艾蜜莉定存股/中華電/2016 Q1財報)
 

結論

綜合以上，
買股前一定要知道這家公司的 3 件事為:
「經營者誠信且有能力」、
「具有樂觀的長期展望」和「財務狀況良好」。
 
因為我們在投資一家公司，
是以「當股東」的心態出發的，
所以在買股票之前，
要好好了解要投資的公司，
是否為符合以上 3 大要點的「好公司」。
 
另外，「好公司」也要用「好價格」購買，
並以耐心持有，
如果能以這樣的方式投資，
成功的機率就很高了！

本文原發表於 CMoney 2016-6-5