分類: 價值投資

圖片：華視新聞

 

18 年 1 循環的台灣房地產

台灣的房地產景氣大約 18 年左右 1 個循環。
也就是説，從谷底到高峰大約會經歷 9 年;
而從高峰再跌回谷底也又再需要 9 年。
不得不說，這是 1 個很長線的景氣循環，
所以在上循環之時，房價似乎永遠「只漲不跌」！

但房價真的「只漲不跌」嗎？
或許我們從過去的歷史之中找到一些蛛絲馬跡…

1985 年 ~ 1994 年的房地產上循環

1980 年代中期 ( 1985 年之後 ) ，
是台灣經濟起飛的年代，
「台灣錢淹腳目」是那個時代最精彩的形容詞。

1986 年台股首次躍過 1000 點，
房地產也在 1985 年之後開始走升。
1987 年國產局標售華航附近土地創下當時天價，
也拉開了房價狂飆期的序曲。

雖然民眾在短期內所得遠遠趕不上飆漲的房價，
但由於產生「預期心理」– 遇期房價會越來越高漲，
「房價所得比」越是不合理，就越是飆漲。

1990 年 2 年房價飆 3 倍的泡沫，

造成第 1 次無殼蝸牛運動！

以台北市為例，房價在民國 1989 、 1990 年 2 年內，
上漲為民國 1988 年的 3 倍之多，
民國 1988 年時可以買一層房子的錢，
在 1990 年時可能只能買到 1 、 2 間廁所。
在這樣的情況之下，
終於爆發了第一次「無殼蝸牛運動」。

1994 年 ~ 2003 年房地產的下循環

不過當大部分的人都買不起而走上街頭時，
反而是要開始盛極而衰了。
1995 年 ~ 1996 年，當時的總統李登輝先生，
發表「兩國論」引起台海危機，
大陸把飛彈對準台灣，很多人擔心引起戰爭，
當時很多大戶、有錢人紛紛拋售台灣的房地產遷居國外，
房價也開始長達 9 年的下跌循環。

2003 年SARS危機，

房地產買氣與售價跌到谷底

2003 年中，台灣爆發「SARS疫情」，
這是 1 種嚴重的致命傳染病，
當時人人自危不敢出入公共場所，
對已經走 9 年下循環的房地產來說更是致命一擊，
很多房地產都賣不出去，用極低的價格求售，
房地產產業急凍！

2003 年 ~ 2012 年的房地產上循環

2003 年 ~ 2012 年
不過最冷的寒冬過後，
冬雪消融，就帶來了春天。
2003 年中之後，房地產產業從谷底爬升，
又開始往上循環。

剛開始是悄悄的，
但隨著經濟、股市整體大環境的熱絡，
房地產景氣又熱絡起來。
此波上循環在 2012 年左右又到達了最高峰，
其中參與的相關業者都賺的荷包滿滿，
除了建商之外，
最著名的還有大型的炒房集團「二黃一劉一陳」。

政府的打房政策有效嗎？

雖然曾經有房地產投資客，
公開在媒體上認為政府打房的政策是無效的，
但事實真的是這樣嗎？

根據內政部資料統計，
今年1 – 4 月台北市買賣移轉件數與 2013 年房市高點相較，
整體衰退達 33 %，
12 個行政區分別有 22.1 % ~ 46.2 % 不等的量縮幅度，
而在價格方面也有 3 個行政區衰退逾 1 成。

以往最熱絡的雙北房地產價格下跌、成交量也急凍，
不少投資客只能轉戰炒作其他縣市的房子。
不過人稱「帥過頭」的房產投資客，
近期卻因為在新竹大浦炒房失利賠錢，
而與旗下成員發生糾紛。

2016 年起可能出台的「房地合一」政策，

將讓房地產的下循環更劇烈

由上述情況可見，
政府推動的政策是有效的，
效果雖然緩慢、但是久遠。

如果搭配景氣循環週期、與過去的歷史情況來推斷，
目前可能開始長線走下循環了。

雖然目前房價還是看起來很高，
下循環的開始還是會有很多人沒有感覺，
但若未來經濟、股市也一起走衰，
而且出現重大事件，
到時房價就會邁入「恐慌急跌期」。

表1: 2016 年之後，政府可能會出台房地合一法案。

資料來源：財政部與行政院。MoneyDJ

房地產相關的股票介紹

在了解國內房地產景氣的過去、現況與可能的未來之後，
我們也可以把這些觀點套用在房地產的相關類股。
EX: 營建類股、房仲類股…等。

房地產的長週期景氣循環特性，
也同樣的體現在營建股的身上。
我們從表 2 可以看到，
近幾年房地產景氣維持在高檔區，
2014 年營建股的獲利不錯，
所以今年營建類股發的殖利率很高，
前 20 名都超過 8 %，
而和旺 ( 5505 )  和聯上 ( 4113 )  甚至高達 20 % 以上！

表格 2 :營建類股 2015 年殖利率前 20 名。

(資料來源:CMoney ;資料日期  2015 / 6 / 3 )

營建股、房仲股

歷年股價、股利落差極大

不過不要只看今年的高殖利率，
就把營建類股當成是「定存股」。
我們以人稱營建業「 F 4 」之一的大建商 — 興富發來觀察，
發現在上一波的谷底趨( 2001 年 ~ 2003 年)，
它的年度最低價只有 1.62 元，
與 2013 年的年度最高股價 76.4 元，
足足差了 47 倍！

而且不僅如此，不管景氣好壞「定存股」應該要有提供穩定股息的功能。
雖然興富發近 2 年都配發了 7 元的高股利，
但我們同時也觀察到，
谷底期 ( 2002 年 ~ 2004 年) 的股息卻是掛「零」。

興富發 各年度最高、最低股價

(資料來源:台灣證券交易所)

興富發歷年股利

(資料來源:台灣證券交易所)

結論

回到主題:「營建股殖利率高達 20 % 以上適合拿來存股嗎?」
我個人傾向的答案是「不適合」的。
不論是營建股或是房仲股 (如:信義) 都一樣，
谷底和高峰時落差極大的股票，
根本不適合，想穩穩領股息過生活的「存股」一族啊！

本文原發表於 CMoney 2015-6-4

(圖片來源: yahoo 理財)

在投資一家企業的股票之前，
我會試圖找尋分析企業、
並評估個股的 3 大要素，
以了解一家公司！
 
評估個股的 3 大要素是哪 3 大呢？
我們繼續看下去…
 
 
 

一、管理階層要誠信且有能力

1. 企業是否誰來經營都可以？

巴菲特曾經說過，
我們最好選擇投資一間連笨蛋都能經營的公司，
如果隨便一個人都能把這間公司經營得很好，
那麼它的獲利能力是很穩固的！

在某些因為政策而形成壟斷性的產業中，
存在這樣的公司。
但台股中將近 6 ~ 7 成上市櫃公司都是電子股，
而電子股通常競爭比較激烈，
經營者需要是聰明人，
想像一下台積電和鴻海，
如果不是由張忠謀、郭台銘來領軍，
結果可能會大大的不同，
這也是這 2 家企業的老闆，
每次都喊著要交棒，
但目前還是無法完全交棒的原因。
 
▼台灣電子龍頭股台積電老闆張忠謀先生，
雖然高齡 85 歲、白髮蒼蒼了，
但仍然無法完全接班給下一代的經理人。

(圖片來源:網路)
 

2.管理階層是否有能力？

雖然我們希望企業是一個誰來經營都不會太差的公司，
只可惜這樣的公司數量並不多。

所以一般來說，
好的企業，除了處在對的產業之外，
經營者能力也十分重要。
企業在經營的過程之中很難一帆風順，
好的經營者能在企業遇到困難的時候，
帶領企業脫離難關。
所以想要知道經營者的能力，
我們可以回朔企業過往的歷史，
並查看以往遇到「利空」的時候，
經營管理階層是否都能夠找出解決方案。
 
▼矽品老闆林文伯先生，
算是台灣公司中很有能力的企業經營者，
曾帶領矽品順利度過很多大大小小的利空。

(圖片來源:網路)
 

3.是否由誠實、正直的經理人所經營？

雖然大多數的投資人(包括我)，
都無法直接認識大公司的老闆，
但我們仍有一些簡單的方法初步的觀察老闆與經營階層的為人。

最基本的就是把公司名稱、經營階層都 Google一遍，
看他們是否曾涉及任何炒股、作假帳和掏空事件。

再來就是長期聽其言、觀其行，
看該公司是否值得信任。
某些管理者發佈資訊時，
常常有「報喜不報憂」的行徑，
這樣的人信任度也要打折。

最後就是看他們對股東好不好。
企業有賺錢，理應分享盈餘(發股利)，
而如果公司確認保留盈餘可以創造更高效應的話也可以。

但如果是企業已經不賺錢了，
經營管理階層還發自己大筆的董監事酬勞、當肥貓，
這種的就很糟糕！
 
▼過去有一季力成的 EPS大降，
力成老闆蔡篤恭先生，
直接出來跟全體股東說明情況與道歉，
並不試圖美化與欺瞞，
然後也提出度過難關的辦法。
更有誠意的是，
當年度他與小股東共體時艱，
大幅減低自己和其他高層的薪水！(但不縮減一般小職員薪水喔！帥吧！)

(圖片來源:網路)

4.經營者是否與股東的利益一致？

這一點直接看的方法，
就是看經營者持股比例的多寡，
如果比較多的話，
因為他的利益將與股東一致，
所以會更有誘因好好的經營公司。
 

5.經營者是否專注於事業？

以下觀點只是我個人的愛好，
不一定代表正確:

例如我個人希望經營者專注在經營本業，
不要太頻繁在新聞媒體出現，
而且最好不要出現在工商版以外的地方，
尤其是政治版和娛樂版，
一個一天到晚和女明星名字連在一起的管理者，
我無法確認他是否心思都放在公司上。
 
另外我也不太喜歡經營者出書，
(尤其是出歌功頌德的個人或公司的自傳)，
根據我的非正式統計，
有相當比例的公司老闆出書之後，
企業營運反而勝極而衰開始走下坡。

還有，頻繁更換總經理、
會計主管、會計師事務所…等重要職務的公司，
我也不碰！
 
▼聯強老闆杜書伍先生，
最近( 2016/5/3 )出了新書，
雖然不是自己或公司的自傳，
但還是讓我這個小股東很緊張~~XD
(這是我個人迷思，沒有鼓吹大家賣股票的意思)

二、具有樂觀的長期展望

1. 這家公司的商業模式為何？

我們要去了解一間公司到底在做什麼生意？
是製造業？還是在賣服務？
是內銷為主還是外銷為主？
然後對原料、產品、上下游廠商、消費族群(市場)…等
都有基本的了解，
具有簡單且良好的商業模式為優先選擇，
如果搞不懂它在做什麼的公司最好不要碰！
 
 

2. 產業前景如何？

我希望所投資的企業能有長期樂觀的投資展望，
至少也要有持續穩健經營的能力。
在投資一家企業時，
價值投資人並不怕企業遇到一時的利空，
更不怕股價下跌，
怕只怕企業的前景越來越糟，
甚至產品被淘汰、演變成「黃昏產業」。
像智慧型手機這一項「殺手級」的產品，
就使的很多消費性電子商品的業績長期衰退，
比較著名的有:電子辭典、數位相機產業。
 
 

3. 競爭狀況與產業排名

最好我們想投資的企業，
是具有寬闊「護城河」的獨占性公司
(這樣的公司很多都擁有「訂價權」)，
不然至少是所屬產業中排名前面的龍頭企業。

我不會因為企業一時的利空或某季沒搶到訂單，
導致獲利下降，就覺得它從好公司變成壞公司了，
但若它在產業中的排名後退、甚至掉出前 5 名之外，
這就是要當心的訊號。

另外，我不喜歡「百家爭鳴」般，
競爭太過激烈的產業，
因為企業要在裡面存活很辛苦，
而且容易殺價競爭。
若某個產業進入的廠商一下子增加太多，
我也會密切的注意原本看好的公司優勢是否會被破壞。
 
▼打開「艾蜜莉觀察名單」…
台股中的績優股、龍頭股，
以及符合本文原則的公司，
我都把它列在其中了。

(資料來源:艾蜜莉定存股/艾蜜莉觀察名單)
 

三、財務狀況良好

財報的表現通常與企業的經營息息相關，
企業如果前景不錯，
通常財報數據看起來也會很好。

我喜歡可以長期穩定獲利的企業，
這點從 EPS 可以看的出來。
而如果是台股的成熟型企業，
有很多公司還會穩定配息，
因此股息的發放情形也可以做為觀察指標之一。

其他還可以觀察的財務狀況有:
獲利是否從本業而來、企業的毛利率趨勢、
ROE、負債比、自由現金流量…等。
 
▼打開「艾蜜莉定存股」軟體，
點選「體質評估」頁，
可以用10大指標，
快速檢視個股最新一季財報數據，
系統還會幫忙歸納此股的財務表現是否「正常」喔！

(資料來源:艾蜜莉定存股/中華電/2016 Q1財報)
 

結論

綜合以上，
買股前一定要知道這家公司的 3 件事為:
「經營者誠信且有能力」、
「具有樂觀的長期展望」和「財務狀況良好」。
 
因為我們在投資一家公司，
是以「當股東」的心態出發的，
所以在買股票之前，
要好好了解要投資的公司，
是否為符合以上 3 大要點的「好公司」。
 
另外，「好公司」也要用「好價格」購買，
並以耐心持有，
如果能以這樣的方式投資，
成功的機率就很高了！

本文原發表於 CMoney 2016-6-5

(圖片來源:網路)
 

存股族照過來！

今年參加除權息划不划算？

「存股」、「價值投資」等等穩健的投資方式，
近年來越來越盛行，
越來越多投資人愛好買進股利高的績優股。
 
只是，在政府缺錢的情況之下，
針對領股利者的各種稅賦和費用不停的加重。
想買股票領股息，會產生 4 ~ 5 種費用。
 
首先，在買股票的時後就要抽證交稅;
然後還有給券商的手續費，
領到的股利要納入綜所稅計算(可扣抵稅率還減半)，
另外還有健保補充費、
長照保險費 (最快 2018 年上路)。
 
這麼多稅、費齊下，
一隻牛剝了快 5 層皮！
所以今年參加除權息到底划不划算呢？
請看以下 Emily 的分析…
 
 

考量 1 : 參加除權息要多繳多少稅？

想知道該不該參加除權息，
我們可以從 2 個點來考量，
第 1 點就是算出如果參加，
自己要繳多少稅。
 

稅率不高的人可參加除權息，

領股利之外還能退稅

如果是所得不多、稅率比較低的人
(一般人多是屬於這個族群)，
參加除權息還能領到「退稅」。
雖然因為新制的「可扣抵稅額減半」政策，
領到的退稅會比往年少，
但總歸還是一筆收入！
 
 

高所得者要不要參加除權息，

可以實際動手算一算再決定

但如果是高稅率者，
或者是領到股利之後才變成高稅率者，
可能就要補不少的稅！
所以最好還是自己實際算算看再決定。
 
我們來舉一個例子看看:
黃先生買了 A 公司 450 張股票「存股」，
而此公司配發每張股票 5000 元的現金股利，
公司可扣抵稅比率是 10 %，
黃先生適用所得稅率為 40 %。
 
股利淨額 = 450 X 5000 = 225 萬
新制(減半後)的可扣抵稅額 = 10 % X 225 萬 X ( 1 / 2 ) =11.25 萬
股利總額 = 股利淨額 + 可扣抵稅額 = 225萬 + 11.25萬 = 236.25 萬
應納稅額 = 股利總額 X 綜所稅率 = 236.25 萬 X 40 % = 94.5 萬
補稅或退稅額=應納稅額 – 可扣抵稅額 = 94.5 萬 – 11.25萬 = 83.25 萬
(應為股息補稅 83.25 萬)
 
▼查可扣抵稅率的方法:
1.請打開艾蜜莉定存股。
2.切到「體質評估」頁，並在左上角輸入股票代碼
3.看近 1 年扣抵稅率，例如中華電就是 20.48 %。
而可扣抵稅率減半的意思就是，
雖然顯示為 20.48%，實際只能以 10.24 % 來計算抵稅額。

(資料來源:艾蜜莉定存股理財寶。 2016 / 6 / 18 )
 

領到的股利，

會被政府抽稅掉一半還要不要參加除權息？

這就依個人價值觀決定

可能有人覺得，
要是能領到 236 萬的股利，
就算因此多繳個 120 萬的稅，
也還是有賺到 116 萬啊！
這一點每個人的想法不同，
但至少要算出實際數據後再做決定！
 
▼股利課稅試算 EXCEL 表，請點這裡下載。
(即日起 1 個月內限期下載)
下載後可自行填入購買股票之資料(最多 10 支)，
如圖中金黃色部分的個人綜所稅綠、可扣抵稅率…等，
最後EXCEL會自動幫您算出要補稅會退稅的金額喔！
PS:可扣抵稅率那一欄，
要填入原本的扣抵稅率數據(不用自行除以 2 )，
例如中華電是輸入 20.48 %。

(製表:艾蜜莉)
 

考量 2 : 買進股票的目的是什麼？

1.不要只為領股利而挑除權息前買股，

否則可能沒有填權息還要繳稅！

不過，「只為領股利」而在除權息前盲目買股票，
我是不贊成的。
如果只為領股息而故意在除權息之前買進，
那就要祈禱股票未來會「填權息」了。
若無填權息，
領股利只是把自己左手的錢換給右手而已
(除權息之後股價會調整降低)，
而且還可能因此付出高額的稅(如上面的例子)。
像去年除權息的上市櫃公司共 1159 家，
將去年的除權前 1 天股價，和今年 6 / 3 的收盤價相比，
目前只有 43 ％ 企業填權息！
 

2.價值投資法波段操作時，

不用刻意為了避稅而在除權息前賣股！

我的投資策略是用「價值投資法操作波段」，
通常在便宜價買進績優股，
並且在合理價、昂貴價才賣出，
主要還是在賺波段價差。
中間持有超過 1 年是正常的，
因此也會領到股息，
但我領股息只是為了等待好股票「均值回歸」而已，
並非專為了某股票今年會配發高股息而故意在除權息之前買進！
 

3.退休族、存股族…
既然一定要參加除權息，

就善用「借券」來節稅吧！

不過那「退休存股族」該怎麼辦呢？
他們靠股利生活，
就算政府的稅、費不停的加重，
他們也跑不了，
為了避稅而賣股，生活費可是會受影響的！
 
所以如果是這種情況的人，
我建議可以考慮把股票「借券」給別人，
這樣不僅可以多收到 1 份「借券收入」，
而且該有的股利完全不會少，
因為此時會用「權利補償」方式收到股利，
並不納入所得稅計算，
所以能達到節稅效果！
 
 

結論

回到原來的問題:「今年到底該不該參加除權息呢？」
 
如果只是為了領股利而盲目在除權息前買股的話，
我不太建議，
因為最糟糕的結果是無法填權息又被政府課高額的稅。
 
而如果是想賺波段價差的價值投資者，
在持有過程中遇到除權息了，
我認為大多都不用為了避稅而刻意先賣股一趟，
因為稅率低的人(例如我)通常還能收到退稅，
只是比往年少一些而已。
除非是會因此增加幾個級距的高稅率者，
再視個人情況考量。
 
而若是純粹領股息為生的「存股者」，
當然不能、也不用避開除權息。
如果想避稅，那就把股票借券出去吧！
 
本文原發表於 CMoney 2016-6-19