(資料來源-網路)

艾蜜莉前幾天和閨蜜們閒話家常，

也不免恭喜誰找到真愛、

那位好友披白紗穿禮服，

也有談新婚買個家要考量那些因素，

首要有份一技之長穩定的工作，

但是鮮有人更深入討論，

人生要在那個時間點買，買之前要考慮那些因素，

過去長輩理財成功的經驗，

不見的適用下一個世代，

不動產的上漲與一個國家過去的經濟發展有，

台灣面對人口老化與經濟成長緩慢的現實下，

購屋需要考慮更周全些。

一、工作地點會長期發展?買房或租屋?

通常人生買第一間房子，

都是處於用工作賺錢的階段，能否節省通勤的時間，

許多人的考量點是租屋錢是給別人，

但買房錢是存在房子中，

要買房之前有先思考過一件事你的工作穩定嗎？

如果你的工作不夠穩定，買房後自已也沒留點積蓄，

剛好遇到不景氣工作異動，

會不會發生周轉不靈的狀況，

如果你的工作地點是大台北地區，

還有另一個考量點你會長期在台北發展嗎？

大台北的房價基本上已超出小資族能購買的範圍了。

二、頭期款準備好了嗎？目前收入穩定嗎？

目前一般台灣自備款的成數是三成，

廣告中低自備款代表是與三成頭期款，

不足額的部份是搭配用信貸(利率3~12%不等)，

遠高於一般1.7%的房貸利率，

在台灣銀行資金充沛的情況下，

有許多吸引人的廣告用語，

低自備款…可以寬限三年..貸款年期可拉長,

這就讓人想到當年2008美國房產危機的根源，

大多人相信銀行廣告，

買了遠超過自已能力所能負擔的房產造成的違約，

銀行提供的好處並不是免費，

必需用支付大量的利息為代價。

一般家庭房貸超過家庭收入的1/3

就會嚴重影響家庭生活，

畢竟仍有許多家庭開銷是省不下來的，

所以必需思考的是目前的工作的年收入穩定嗎？

足以支付日後的房貸嗎？

以下圖為例 假設房貸800萬，

20年本息攤在1.75%的房貸利率下，

4941*8 家庭支出每月要4萬。

 三.你買房的動機 自住或投資

買房是為了給家人一個舒適的生活空間、為了照顧長輩、

給小孩一個好的成長環境，這是都是買房的理由，

但共通點這些都是自住的用途，

必竟成家後每次搬家可是一個巨大無比的工程

換屋是有成本的，

過去台灣有許多人買房是投資性的需求，

但是在政府已實施兩稅合一下稅改下，

以及台灣房產收租投報酬是世界上最差的國家，

投資性的買盤已大幅縮水，除非是長期持有，

且政府有重大開發地區，否則獲利極為有限。

更重要的原因台灣經濟成長率與國民實質所得呈現停滯的狀況，

房價推升力道已消失。

大台北地區買房收租的投報率，

還不如買個債券型基金來的比較輕鬆點，

不用處理房客與稅金。

四、是否理財習慣不佳，需要強迫儲蓄

每個人的消費習慣不同是先設定儲蓄再消費，

有每月養成記帳的習慣嗎？

在現代人工作壓力大的情況下，

你會不會有追求小確幸的情況，

不知不覺中在吃喝玩樂中甚至出國旅遊中，

每月存款所剩無幾，

如果是那買房存錢也是一種方法。

自制力不夠的人總有辦法幫錢找出路，

促進經濟的發展，但誰來幫未來的自已?

五、機會成本

通常買房的頭期款，

都是家人幫忙外加自已工作努力多年

存下來的人生第一桶金，這一桶金運用的好，

人生財富會加速成長但錢就只有一筆，

要創業、要出國進修、結婚、投資股票或買房，

很可能因為選擇的路不同， 未來人生的軌道就不同了，

所以要深思。

六、.是資產或是負債

只要房子仍有貸款，在意義是屬於銀行的只是掛名在你名下，

房子是資產也可能是負債，就看是否能幫你創造收入，

還是增加你的支出，

如果是租人賺的租金有夠支付房子的每月本利息支出，

就是你的資產，如果買了房，每月還要有固定貸款支出，

就是你的負債。

另外有一個辦法可提供參考，買房自住空房間出租他人，

我就有一個朋友夫妻都是上班族，當年在台北市買房子

，二個房間出租他人等小孩子大了，再把房間收回來，

20年本利息攤還的房子，他們10年就還清了，

既有自已的房子，又降低每月貸款的金額，

這也是一個好的理財方式。

七、先求有再求好

有些人買房是實現自已人生的一大夢想，

但是理想實現是需考量自已的收入，

就像打高爾夫球先上果嶺再推捍，第一間房子可先考慮中古屋，

屋齡10年左右最好，因為中古屋最有議價的空間，

也可以先選擇交通方便的新市鎮，因為通勤多半小時，

房價一坪差個20萬是常有的事，就遇過一位朋友夫妻都是年輕人，

房子買在青埔，每天搭機場捷運上班，我也關心過她，

這樣不辛苦嗎？她笑笑的回答我，

機場捷運不塞車到台北約40分鐘，可以少背1000萬的貸款，

每天通勤的很快樂，對人生第一間房別負擔過重，

會透支你未來工作轉換、創業的機會，先求有再求好。

‘結論

建議房子先求有再求好，別為買房房透支自己的未來，

這房子為你創造收入或是增加支出，

通勤的成本是否划算，想清楚再下決定

本文發表於  Cmoney 2017-12-21

(資料來源- 非凡新聞)

「到底存多少錢才能安心退休呢？」

這問題答案因人而異，

取決於想要過什麼樣的退休生活，

有些人喜歡簡單生活，有些人嚮往世界旅行，

所需要的金額當然差異很大，

那退休金額該怎麼計算呢？

讓我們繼續往下看……

預估退休年齡，應規劃至少到90歲

首先先確定退休年限，

也就是打算幾歲退休和活到幾歲，

根據勞動部去年(2016)統計，平均退休年齡大約60-62歲，

而國人平均壽命大約80歲，

隨著科技與醫療的進步，退休年限建議至少預估25年以上，

退休年限是預估壽命減去退休年齡。

例如小王目前35歲，打算65歲退休，

預估至少可以活到85歲，

退休年限等於85 – 65 = 20(年)。

評估退休生活費用，應考慮通膨因素

退休生活費用也就是退休以後每月可以繼續擁有的費用，

這當然包含房貸、車貸、小孩費用、保險費、旅行費用等，

根據主計總處資料，

台北市平均每人每月消費支出為27,216元，

如果追求更好的退休生活，

建議及早理財，規劃與準備退休金。

既然退休金是未來才會用的生活費，

那我們必須考慮通貨膨脹率，

最近五年台灣的平均通貨膨脹率約1.2%，

因此假設通貨膨脹率為2%。

例如小王希望退休後每個月有3萬元的生活費，

也就是每年36萬元，

如果是30年後才會用到，

考慮通貨膨脹率後，

360,000 * (1 + 2%) ^ 30 = 652,090元。

退休後投資報酬率，應保守評估

退休後因為已經沒有工作收入，只能依靠積蓄或是投資收入，

建議不要從事高風險的投資行為，以穩健保值為主，

保險，債券型基金或是ETF為配置主力，

相較於定存報酬率約為1%，

債券型基金的報酬率約為5%～8%，

台灣 50 平均年化報酬率 7.83%，

長線勝率接近 100%，

這些都是退休投資朋友可選擇的投資工具。

計算退休準備金

那下述例子，小王到底要準備多少退休金呢？

接著計算通膨後金額，

(資料來源: 艾蜜莉製圖)

將65歲到85歲的通膨後金額加總，

就是退休前需準備的退休金，

那要如何計算從現在 每年需準備多少錢呢？

我們利用EXCEL函數-PMT，

這函數用法計算固定利率之年金每期付款金額，

推算出現在每年需要準備的金額！

PMT(退休後投資報酬率，期數，現在存款，退休準備金)，

= PMT(5%, 65(歲)-35(歲), 0, 16813047.7)

= 253,060.50

所以為了有符合生活開銷需求的退休人生，

小王從現在開始每年需要存下來預備退休生活的金額就是253,060元，

換算每個月需存款21,088。

計算出來的每月存款對大多數的人來說，

應該是不小的壓力！

算到這裡，真心希望大家可以早點開始理財，

即早透過投資來輔助我們增加收入，

相信是預備退休生活的不二法門。

那如果以 台灣50 來準備退休金，

長線複利效果將更可觀！

台灣50 ETF 的平均年化報酬率 約 7.83% ( 含息 ) ，

根據 「72 法則」來說，

7.83%的年化報酬率，

就相當於 每9.2 年資產就翻一倍。

結論 

每個人都嚮往美好的退休生活，

退休規劃不只是看你有多少存款，

還有要看你多早開始理財，

如果想要更早退休，

或是不想要退休還為錢煩惱的，

那就著手開始規劃退休金吧！

本文原發表於CMoney 2017-12-20

(圖片來源：網路)

你知道為什麼有錢人會越來越有錢，而窮人越來越窮嗎？

有人會說，有錢人賺得比較多，當然越來越有錢，

但我們常常會在新聞上聽到突然中了一筆大獎的人，

幾年後依舊回到窮人的行列，並沒有越來越有錢，

為什麼？

關鍵在於「有沒有管理錢的能力」。

要達到財務自由，首先就是要擁有管理錢的能力，

很多人會說，我沒有足夠的錢來管理，所以就不需要管理，

其實相反，越沒有錢的人越需要好好管理自己的錢。

接下來我們要來介紹如何用「6個帳戶」來管理金錢，

這個方式是源自《有錢人想的和你不一樣》，

這本書的作者所設計的存錢方式，

是一種最簡單，也是最有效的理財方法，

這個方式不但能夠讓你存錢，

也能讓你吃大餐、玩樂。

第一步：開立6個銀行帳戶。

將這6個帳戶分成

「財務自由、玩樂、長期儲蓄、教育、貢獻、生活支出」。

這6個帳戶裡的錢只能做該用途，不能挪做其他用途，當然也不能透支。

(資料來源-網路)

很多學員會問說，

艾蜜莉你都是怎麼挑到好的股票呢？

除了便宜價、看財報外，

難道沒有其他的條件了嗎？

其實要挑到好的股票，

並不只有那些選股方法，

所以這次來跟大家分享

艾蜜莉自己的選股條件之一

「高轉換成本」

什麼是高轉換成本

舉一個大家可能都有經驗的例子，

如果妳一開始用了Ａ電信的手機資費，

但你發現了Ｂ電信有更優惠的方案，

如果沒有任何成本的考量，

應該會毫不保留的轉電信，

但通常在合約還未到期 就要轉電信的話，

依照合約到期日 都要付一筆違約金，

大多數人可能為了不想支付違約金，

只能繼續使用同家電信，

這就是所謂的轉換成本。

轉換成本越高，

顧客的轉換意願越低！

然而需要付出的轉換成本越高，

顧客轉換至其他的公司或產品的意願就會越低，

確保顧客不會輕易流失，

或輕易的被其他同性質的公司或產品取代，

也就是為什麼我們會將高轉換成本

列入價值型投資的護城河之一。

這裡的轉換成本不一定是金錢，

可能是時間、人力、麻煩或風險等等。

有哪些公司具有高轉換成本

氣力(4555)就是很經典的例子

台股中的氣立( 4555 ) 就是很經典的例子，

氣立(4555)主要的產品氣動元件，

一旦採用後，除非把整個系統更換，

否則只能沿用舊有的氣動元件，

但是更換整個系統很困難，

因為會牽扯到整個生產線的設計，

因此這樣的產品就有非常高的轉換成本！

或許這樣說對一般投資大眾太模糊，

畢竟不是專業人士不會接觸到氣動元件，

那麼舉個大家都耳熟能詳的公司，蘋果公司！

Apple就是具有高轉換成本的公司

蘋果是具有這種護城河的公司，

因為當用戶使用蘋果的產品，無論是iphone、ipad等

要轉換到其他系統的產品十分困難，

因為ios系統與其他系統一點都不相容，

就連手機硬體上的充電線都與其他品牌手機不同，

再加上iphone有iCloud雲端服務

能將使用者的媒體、照片、筆記等資料

與所有蘋果設備同步，也增加了用戶的轉換成本！

若是同時不只一個iOS系統裝置的用戶，

像是同時使用iPad和iPhone的人，

就更難會轉用Android手機了！

結論

高轉換成本 ＝ 客戶高黏著度

一間具有高轉換成本的公司，

被取代的風險更低。

高轉換成本讓客戶黏著度增加，

造成大家選擇其他替代產品的機率降低，

產品不會容易被取代、替換，

所以艾蜜莉才將高轉換成本列入選股條件之一！

【歡迎加入 艾蜜莉-自由之路 臉書粉絲團】

跟著艾蜜莉一起 學習投資理財，

一起邁向 財富自由～（手刀衝）

本文原發表於CMoney 2017-12-20

想要買一個「家」，

是一個理想？還是一個夢想？

在這個年代，

台灣的房價對於現在的年輕人來說已經高不可攀，

比起房價水漲船高，薪水卻是依然停滯不前，

想要買一個「家」，是一個理想？還是一個夢想？

從小爸媽就告訴我，

結婚後一定要買一個屬於自己的房子，

這樣才有本錢養老，

也好有個可以長期居住的避風港。

可能在他們那個年代來說，

房子就是個幾百萬的物件，

可是經過時代變遷，

到現在一樣一間 40 坪的新北板橋的房子，

房價大概已經翻了3、4倍了，

以一個剛出社會的年輕小夥子月薪 30K，

扣掉租房以及生活支出，

哪來的錢來買房？

買房子是住的安心，

還是房貸讓你煩心？

前陣子有位 22歲 剛出社會的學員問我

「艾蜜莉大大，

我跟交往中的男友打算在兩年內結婚

然後想要一起買一間房子，

但我們兩個人都才剛出社會，

薪水加在一起也不過就 5、6 萬塊，

光是要存下頭期款感覺就很困難，

難道買房真的就只是一個遙不可及的夢想嗎？」

其實…買房並不難，頭期款存久一點還是有的

重點要評估是負擔的了房貸，

以免買了房之後卻付不出房貸，

或是為了付房貸降低生活品質，反而失去買房的意義，

之前我有另外一篇文章「買房好還是租房好」裡面有提到，

只要有規劃，其實買房不是不可能的！

每天花不到 335元，

你也能擁有一間房！

如果以以下條件來算：

貸款利率 2% 、房貸 7 成、貸款 30 年

若以每個月有 1 萬元的閒錢，

就是每個月能負擔 1 萬元的房貸，

存 9.7 年的頭期款

就能買的起一間總價 368 萬的房子，

(也就是說一天負擔 334 元)

但是可能就是比較偏遠地區的小套房

(ex.淡水、基隆)！

那如果有更多的閒錢，

當然也就能負擔的起更高的房價

算式為：貸款利率 2% 、房貸 7 成、貸款 30 年

但是根據內政部統計，

2017年 全台成交的房價平均約 1,000萬，

也就是說要買得起平均房價的房子，

每個月要有３萬元的閒錢，才負擔的起！

結論:

依據上面的敘述，

可以知道其實買房不難，

難的是要付房貸後的財務管理，

以上看法還未包括將閒錢拿去做投資，

而且其實可以從股市看出

台灣房市的景氣循環大概20年一循環，

上一次的低點大概為 2003 年的 SARS，

推算後下次的低點可能為 2023 年之後，

可考慮觀察台灣房市低點在考慮買進，

在此之前先將錢存好，

或者盡量增加自己對於投資的知識，

將部分存款穩定投資，

穩定增加自己的存款，

好讓自己能在自己訂定的時間裡達成目標。

本文原發表於 CMoney 2017-12-20

（圖片來源：華視新聞）
 
上一篇我們了解從懷孕時期，
到小孩6歲讀幼兒園後的相關花費，
接下來我們就來了解，
從7歲到22歲的求學階段，
又有哪些花費？
有些費用很高，
我們可以如何降低費用呢？
 

四、7歲-12歲 小學時期（六年）

五、13歲-15歲 中學時期（三年）

六、16歲-18歲 高中職時期（三年）

這時期與之後中學、高中時期，
影響花費多寡因素幾乎一樣，
主要還是看家庭的生活與教養方式，
因此和中學、高中時期一起討論。
 

Ａ、食

如果早餐家長可以準備，
午餐學校有營養午餐，
晚餐可以回家吃，
這樣花費會很低，
如果早餐和晚餐必須外食，
午餐需自行訂購，
花費相對較高。
 

Ｂ、衣

隨著小孩長大，
有可能會抗拒二手衣，
因此可以到傳統市場選購，
或是選擇換季打折時購買，
等到大一點，
可以適時給予零用錢，
讓他們學習控管金錢，
購買符合自己消費能力的服飾。
 

Ｃ、住/行

在國中、小大部分都還是住家裡，
上下課可能自行接送，
長大一點可以騎自行車，
或搭乘大眾交通工具，
但有些高中就讀學校較遠，
通勤費用也會較高，
如果是就讀私立學校搭乘校車
費用隨著距離遠近，
一個月可約三千到六千以上，
如果必須住宿，
費用又會更高。
 

Ｄ、育

一路都讀公立學校，
而且沒有參加自費課後輔導，
或是學術科補習班，
費用會最低，
如果一路都是私立的小學，
費用會最高。
 
我們可以從教育部105年底，
提供的104學年度，
國小教育消費支出調查概況中了解，
平均每人繳交學雜費，
公立國小一年平均約四千多，
（含餐費約八千多）
私立國小一年平均約九萬多，
（含餐費約十萬八千多）
在校外學習支出部分，
公立一年平均一萬八到五萬多以上，
私立一年平均兩萬八到七萬多以上。
 
▼104學年度國小教育消費支出調查概況－學雜費

▼104學年度國小教育消費支出調查概況－校外學習費

（資料來源：行政院主計處／教育部）
 
國中與高中學雜費大致和國小相同，
主要差異在補習費用，
尤其是國三及高三的學科補習費，
以高中為例，
一學期一科補習費約一萬五左右，
如果報考全科保證班更有可能高達十萬以上。
 
因此如何能選擇不補習，
課業又不會落後呢？
這方面可以與孩子討論，
也可以鼓勵孩子們自主讀書會，
透過互相教導加強學習，
也不失為一個辦法唷！
 

Ｅ、樂/其他費用

娛樂費用是可大可小的花費，
甚至不花錢可以收穫更多，
例如喜歡看展覽，
可以參與導覽志工，
不僅可以更詳盡了解作品，
還不用花錢。
 
如果小孩在某些興趣方面很有天賦，
在能力範圍許可下，
不妨尋找最精省的方式全心栽培，
不要為了錢而抹煞了小孩的天賦。
 
其他費用除了基本的生活用品外，
最主要的花費應該是文具或參考書籍等，
參考書籍可以跟認識的學長姐借，
或是直接跟畢業的學長姐用二手書價錢買下，
即便學期版本有些許不同，
但不至於影響學習方向。
 
▼7歲-12歲 小學時期（六年）相關費用估算

▼13歲-15歲 中學時期（三年）相關費用估算

▼16歲-18歲 高中職時期（三年）相關費用估算

（資料來源：自製圖表）

七、18歲-22歲 大學時期（四年）

大學有可能育兒費最多的時期，
也有可能是零花費，
甚至有些兒女可以賺錢回家，
主要差異在就讀學校為何？
學校離家裡距離為何？
是否需要租屋？

Ａ、食/住/行

大學時期基本上只有少數會住在家裡，
飲食跟住宿的花費可能如高中以前一樣，
差異就會在通勤費用上。
 
如果必須住外面，
住學校宿舍通常會最便宜，
但吃飯就必須外食，
宿舍通常不允許開伙，
在外租屋則分為雅房和套房，
雅房通常為樓層分租，
必須共用衛浴設備，
套房除了有自己的浴室，
也些還附有洗衣機或小廚房，
如果房東允許開伙，
就可以購買簡單的食材自行料理，
可以大大降低飲食費用，
租屋費用隨著地區差異很大，
最便宜可以兩千最貴也可能兩萬以上。
 
交通費用則取決於離家距離，
與選擇回家的方式，
客運相對便宜，
但安全性台鐵或高鐵較高，
如果想要安全兼顧便宜，
台鐵是個不錯的選擇。
 
▼外宿方式 (以台北市為例) 費用估算

（資料來源：自製圖表）
 

Ｂ、衣

大學不像國小到高中有制服，
因此服裝的費用會比以前高，
如果要降低費用，
除了購買價格較低的服飾外，
也可以將使用年限延長降低花費。
 

C、育

其實有些家庭規劃育兒經費，
只到高中畢業，
少數小孩會選擇先工作，
再依工作情況選擇升學管道。
 
如果選擇先升學，
公立一學期註冊費，
約兩萬到三萬左右，
私立一學期註冊費，
約五到六萬左右，
有些則會申請學貸，
等畢業工作再還，
生活費則是課後打工，
這樣經濟不許可的家庭，
也可以鬆一口氣。
 
如果小孩考上警校或軍校，
基本上吃住學校，
學校而外還會給予生活費，
只是畢業後必須在相關單位
工作一定的年限，
否則要賠錢。
 

D、樂

玩樂的費用這部分，
有些家庭會固定給零用錢，
有些則是小孩打工自己賺，
這時候可以完全放手，
讓小孩自行規劃運用，
家長在旁適時指導協助，
並試著了解金錢流向即可。
 
▼1８歲-２２歲 大學時期（四年）相關費用估算

（資料來源：自製圖表）
 

真的要準備那麼多錢嗎？

 
▼懷孕到大學（約23年）相關費用估算

（資料來源：自製圖表）
 
看到這三種養育方式，
居然存在那麼大的差異，
其實簡單養育方式需要一點運氣，
例如小孩的東西都用恩典牌，
長輩可以幫忙帶小孩，
而且不常生病，
求學階段都讀公立學校，
也不需要額外補習等等，
才有可能花費那麼低，
但最少也要準備一百多萬，
對於22k又在外租屋的夫妻而言，
恐怕是個很難達成的數字。
 
其實不一定要存夠這些錢才能生小孩，
可以透過理財規劃，
創造出穩定的現金流入，
這部分就請參考退休金規劃的文章囉！
 

如何自行製作育兒預算表！

由於育兒方式不同，
加上居住地區的差異，
這份預算表可能與你切身存在差異，
因此這裡簡單教您如何製作育兒預算表。
 

步驟一、瞭解可以花多少？

先了解我每個月，
可以從家庭支出多少育兒經費。
 

步驟二、哪些錢一定要付？

將比較不會有變動的項目先填入，
例如懷孕時期的產前檢查費用，
求學時期的註冊費等。
 

步驟三、剩下多少錢可分配？

將每月可支出育兒經費減去必要花費，
剩下的錢便是浮動經費，
這部分可以依照自身需求加以分配。
 
甚至不單只是以基本的
食、衣、住、行、育、樂區分，
還可以更細項，
將預算表規劃得越詳細，
就會更清楚知道每塊錢的去向，
如果預算不夠，
就知道可以從哪些部分先刪減。